ЗЕМЛЯ ПОСТАПОКАЛИПСИСА

Авторская статья управляющего партнера Rusland SP Ильи Шуравина о рынке земельных сделок двух столиц опубликована в ноябрьском номере отраслевого журнала CRE. Ниже приводим текст опубликованный статьи.

В кризис рынок земельных сделок формирует новые правила, а для застройщиков и инвесторов двух столиц появляется возможность купить перспективные участки земли на выгодных условиях. Даже за несколько лет до кризиса ряд землевладельцев соглашался на компромиссную бартерную схему «метрами за землю», теперь же свободные деньги остались лишь у немногих девелоперов. Именно за них ведут борьбу землевладельцы, которые все чаще готовы идти на серьезные уступки.

Такие разные столицы

Структура предложения по формам собственности в Москве и Петербурге схожа: реализуемые земли под строительство преимущественно принадлежат частным владельцам. Объем земельных участков, выставленных на продажу и пригодных для строительства жилья, в границах старой Москвы составляет более 200 га. В Петербурге эта цифра в разы меньше.

С начала кризиса в Москве объемы предложения земли выросли в пределах 20%. Основной причиной роста можно считать финансовые трудности многих крупных землевладельцев: столкнувшись с ними, землевладельцы выставили избыточные земельные активы на продажу. Помимо этого, для земельных участков, требующих смены ВРИ (и, как следствие, значительного платежа за смену ВРИ), будущая серьезная финансовая нагрузка, даже с учетом введенных московскими властями рассрочек, отпугнула «начинающих» девелоперов: они посчитали целесообразным зафиксироваться в прибыли на более раннем периоде. Больший по сравнению с Петербургом объем предложения помимо других факторов обусловлен еще и тем, что в Москве документы градостроительного зонирования не утверждены, а значит, и участков, «условно пригодных» под строительство многоэтажных жилых домов, гораздо больше.

В Петербурге объем предложения в кризис вырос в пределах 5-7%. Земля представлена либо различными индустриальными площадками, переведенными в жилую или общественно-деловую зону, либо территориями, которые в принципе еще не были освоены – например, север города в районе Каменки и в Петродворцовом районе. Ближайшая Ленинградская область, с ценой продаж от 55 тыс. рублей за метр жилья на котловане, тоже имеет достаточно высокий спрос среди девелоперов. Вялая динамика роста объемов предложения в Петербурге связана с большим дефицитом пригодной к жилью земли в черте города из-за жесткой градостроительной политики в Северной столице. Тех, кто решится приобрести площадку в некорректной зоне, ожидает длительный процесс смены зоны по Генплану и вида разрешенного использования по ПЗЗ.

В Москве эти вопросы решаются «в ручном режиме», поскольку соответствующие законы пока не приняты. Например, площадка в производственной зоне вполне может использоваться под жилье, торговые, офисные и иные объекты в случае положительного решения градостроительной-земельной комиссии, в Генплан и ПЗЗ в таком случае вносятся изменения в формате так называемой «редакторской правки».

Покупатель «уже не тот»

С наступлением кризиса при росте объемов предложения серьезно изменилось поведение основных типов покупателей. Упал спрос на земельные участки у девелоперов офисной недвижимости, в разы меньше стало активных инвесторов крупных торговых центров. Наибольшую активность в сегменте торговой недвижимости проявляют гипермаркеты, активно развивающие различные сити-форматы. В обоих регионах большим спросом пользуется земля под размещение торговых сетевых объектов (продуктовые, строительные DIY гипер- и супермаркеты). Площадь может разниться от 2-5 га (под крупные форматы) и 0,2 – 0,5 га под супермаркеты.

Резко снизилась активность девелоперов жилой недвижимости, выросли их требования к земле и к дисконту в связи с кризисом. Компании почти массово перешли на поиск площадок с уже выпущенным корректным ГПЗУ, поскольку теперь наиболее интересны участки, по которым уже через год-два после приобретения можно будет открывать продажи. Покупать «про запас» и придерживать землю, мало кто себе может позволить в сегодняшних реалиях рынка. Более того, ряд жилых девелоперов умудряется экспонировать и участки из своих земельных банков – понимая, что они могут монетизировать сейчас успех будущих лет. Для некоторых это и прекрасная возможность снизить долговую нагрузку.

Застройщиков со свободными деньгами осталось немного, и сейчас они проявляют особую осторожность при выборе земельных участков. В итоге процесс поиска затягивается, а главным вопросом становится приемлемый по цене вход в проект и максимальное снижение градостроительных рисков. В таких условиях на рынке в России развивается новая услуга – «лэндхантинг». Речь идет о независимом поиске перспективных участков земли, анализе градостроительных рисков и оценке инвестиционных перспектив. Подобное направление эффективно работает в компании Rusland SP. С лэндхантерами обычно контактируют непосредственно владельцы компаний, зачастую минуя собственный отдел анализа земельных участков, но последний год участились запросы от девелоперских компаний на уровне среднего звена. Неликвидные и проблемные участки отсеиваются аналитиками на ранней стадии, а крупнейший банк информации позволяет отфильтровать повторно «гуляющие» по рынку неликвидные предложения со скрытыми проблемами.

Отличие лэндхантинга от классического инвестиционного брокериджа заключается в том, что инвестиционные брокеры в сегменте недвижимости на рынке РФ, как правило, не занимаются фундаментальным аудитом участков, предлагаемых инвестору. Для этого необходимы узкоквалифицированные кадры, поэтому «разведку боем» – выяснение деталей, аудит, финансовое моделирование – делает уже сам покупатель в процессе переговоров. В отличие от инвестиционных брокеров, лэндхантеры готовы вкладываться в самостоятельное проведение градостроительного анализа, в выполнение за собственный счет узкоспециализированных видов работ. Отбор наиболее ликвидных и низкорисковых площадок позволяет выигрывать у корпоративных и частных инвестиционных земельных брокеров, занимающихся простой рассылкой всех приходящих непроверенных участков.

Феодальные амбиции

Однако найти подходящий земельный участок мало – необходимо еще договориться о цене. Основная проблема сегодняшнего рынка – несоответствие ожиданий собственников и возможностей инвесторов. Большинство землевладельцев с трудом перестраиваются под новые экономические реалии. Продавцы хотят получить полный денежный выход за проект с продаваемой площадью более 30-50 тыс. кв. м, а порой и более 100-150 тыс. кв. м. Увы, сейчас строительные компании чаще всего не обладают единовременно необходимой суммой. Цены на земельные участки очень часто завышены на 30-40 и даже 50% относительно их справедливой стоимости.

Например, в Москве сейчас "завис" довольно большой перечень индустриальных участков внутри МКАД площадью от 5 га и выше, которые в теории могут быть переведены под жилье. Собственники этих участков до лета 2014 года ежемесячно разжигали аппетиты и играли на повышение цен.  Это понятно: московский регион всегда был более привлекателен для девелоперов из-за высокого платежеспособного спроса и стоимости "квадратов" как в жилой, так и в коммерческой недвижимости. Как следствие, многие петербургские игроки стремились выйти в Москву. Жесткая конкуренция привела к тому, что стоимость земельных участков порой становилась заоблачной.

Большие (более 10 га) участки за пределами городов-спутников типа Красногорска, Мытищ и т.п., где жилье будет стартовать в продажах с ценой 60 тыс. рублей и дешевле, сегодня по сути превратились в неликвид. Участки по 50-100 га пусть и в черте города-спутника сейчас практически не интересны даже крупным ДСК и ЖБИ-комбинатам, которые испытывают проблемы со сбытом своей продукции. В этом году в Москве и Подмосковье все стараются подбирать площадки, где продажи стартуют от 80 тыс. руб. за метр. За крупные площадки с ценой продаж на котловане в 60-70 тыс. руб. за метр девелоперы готовы расплачиваться метрами, причем не более, чем 12-15% от будущих продаваемых площадей.

При общей тенденции к снижению стоимости участков, на рынке есть спрос на определённые сегменты. Стремительный рост розничных цен на продовольствие подстегнул борьбу ритейлеров за наиболее лакомые земельные участки под гипермаркеты. Например, в работе у компании Rusland SP есть несколько заявок на приобретение в Москве земельных участков от гипермаркетов с бюджетом до 500 млн рублей.

Чего стоит ждать землевладельцам? В первую очередь, резкого сокращения количества денежных сделок. В основном площадки будут развиваться по схеме joint venture, когда денежные транзакции не предусмотрены, а землевладелец получает плату за свою землю метрами будущих площадей. По наиболее ликвидным участкам возможны «особые условия» с выплатами в объеме не более 20-30% от всей суммы сделки.
В проектах в ЦАО Москвы сложилась ситуация, в которой пересекаются интересы лендлордов, владеющих участками с корректными ГПЗУ, и инвесторов. Сегодня инвесторы готовы построить все за свой счет и отдать лэндлорду до 50% построенных площадей за вход в проект. За пределами Садового кольца старое докризисное правило для жилья неизменно: за хороший земельный участок девелопер готов заплатить эквивалент 20-25% квартир (в отдельных случаях с хорошими локациями ЮЗАО, ЗАО, СЗАО Москвы и до 30%), за пределами МКАД – это от 10 до 15% будущих квартир.  

Остались ли покупатели земли с полностью денежным входом? Да, но их можно пересчитать по пальцам, и психологический предел для таких покупателей – не более 40 тыс. рублей за метр продаваемых жилых площадей в очень привлекательных локациях. При этом денежная сумма в 4 млрд рублей это серьезный психологический потолок сделки практически для всех покупателей топ-уровня. Основная масса девелоперов готова приобретать проекты с денежным входом не более 0,5-2,0 млрд руб. Это связано напрямую с их платежеспособностью и реализуемыми сегодня объемами квартир.

Резюмируя, можно сказать, что в России уже больше года назад наступил рынок покупателя. Для тех, у кого есть накопленные средства и кто готов активно развиваться в ближайшие годы, наступает хорошее время для выгодных приобретений. Ну а владельцам земельных участков придется снова умерить ценовые аппетиты и научиться договариваться о гибких условиях сотрудничества, о бартерных схемах сделок и о вовлечении профессиональных консультантов по земельным сделкам в процесс продаж. 

Врезка

Иллюзии продавцов земельных участков под жилье в Москве.

Иллюзия 1:

В Москве у девелоперов огромное количество денег, просто я еще не нашел «того самого».

Факт: 

80% «денежных» заявок – это сумма в пределах 0,5-1,5 млрд. рублей деньгами, остальное метрами. Активно рассматривают объекты стоимостью до 4 млрд. рублей всего три-четыре крупных девелопера.

Иллюзия 2:

Я продам участок без ГПЗУ по 1000 долларов за метр продаваемой площади

Факт:

Участок в теории может стоить и $1000 за метр продаваемой площади, но только при условии, что общая площадь объекта находится в пределах 50 тыс. кв. м, качественное жилье и на этой площадке будет гарантированно продаваться по цене от 210 тыс. руб. на стадии котлована.

Иллюзия 3:

Мои знакомые помогут мне согласовать на моей площадке плотность застройки 40 000 (попадаются и ожидающие 50 000) кв. м на га

Факт:

Действительно, городские власти в очень редких случаях отдельным девелоперам дают увеличивать плотность застройки выше средненормативной.  Но стандартная практика – 25 000 на га.