Социальная инфраструктура и девелопмент жилья в Химках

Управляющий партнер Rusland SP Илья Шуравин прокомментировал порталу www.rus2web.ru ситуацию с застройкой Химок и обеспеченности социальной инфраструктуры.

В Химках с приходом новой команды всерьез взялись за перетряхивание инвестконтрактов и обязательств по застройки социальной инфраструктуры.

В Химках в моменте строят порядка 200 различных объектов капитального строительства (в понятие ОКС попадают и дорожные развязки, мосты). На начало 2016 года вХимках работало порядка 40 застройщиков.

Вообще с точки зрения сложившейся застройки основной объем девелопмента плотно будет происходить в микрорайоне Клязьма- Сторбеево, районе Сходня, микрорайоне Новогорск.   Путь Москвы по редевелопменту промзон в Химках не пройдет,  основные налогоплательщики типа НПО Лавочкина итд не планирует редевелопмента своих территорий в жилье и прекрасно себя чувствуют.

ФГУП «НПО им. С.А. Лавочкина» (чуть менее 5 тыс сотрудников), ОАО «НПО «Энергомаш» им. академика В.П. Глушко» (более 4 тыс сотрудников), ОАО «МКБ «Факел» им. академика П.Д. Грушина», ОАО «МКБ Искра им. И.И. Картукова»  – все эти предприятия организуют сильный научно-производственный кластер, в связи с чем власти Химокв рамках федерального закона пытаются присвоить Химкам статус наукограда.

Генплан Химок пока не вышел на публичные слушания, они должны начаться летом и продлятся 3 мес. Генплан все поставит на свои места. Проект генплана есть в интернете в свободном доступе.

С точки зрения высотности в Химках формально не разгуляешься – приаэродромная зона  вокруг аэропорта, поэтому большая часть многоэтажных проектов проходят согласования непосредственно аэропортом  и Росаэронавигацией  (это регулируется соотвествующим постановлением правительства РФ). Ну аэропорт это всегда не только рабочие места, но и санитарно-защитная зона, которая вносит ограничения по строительству.

С точки зрения обеспеченности школами, наверное, Сходня – пока один из самых проблемных из районов Химок, но и там две крупные школы должны открыться в 2016м году, что должно выровнять показатели. По ряду объектов инвесторы еще не определены – к примеру, в мкрн Новые Химки дефецит школ составляет чуть меньше 3000 мест. Самый большой дефицит по больницам- в мкрне Левобережный. Это неудивительно – там за последние годы было построено и продолжает строиться несколько крупнейших жилых комплексов -это десятки га застройки, которые практически не включали в себя инфраструктуру подобного рода. 

Какие негативные последствия теоретически могут возникать в случае отсутствия достаточной социальной инфраструктуры с точки зрения урбанистики? 

Это означает, что любой новый инвестор, который придет в этот микрорайон позже, может столкнуться с чрезмерным дефицитом микрорайона – и не удивлюсь, если вся эта социальная нагрузка будет ложиться на новых инвесторов, и как следствие, спровоцирует новый виток удорожания жилой недвижимости в этом районе. Если же это не произойдет и разрыв между нормативами по социалке годами и десятилетиями будет ухудшаться, то это скажется не только на снижении привлекательности недвижимости, но и вцелом на ухудшении социально-демографических показателей, уровня доходов на домохозяйство. Но самое главное – резкий рост социальной напряженности на локальном уровне легко может заставить закачаться кресла местных чиновников, а каждая команда приходит с расчетом на длительный период работы.

Поэтому власти активно занимаются контролем и модерацией этого процесса – там, где невозможно построить целый социальный объект, необходимый по нормативам, застройщики фондируют совместно такие проекты. Обманутые дольщики есть и будут – ошибки нескольких предыдущих команд всегда приходится разгребать новым властям. 

Без аукциона подмосковные власти официально не могут предоставить застройщикам напрямую участок в качестве компенсации за достройку замороженных проектов с обманутыми дольщиками, как это могло бы быть раньше – однако все мы понимаем, что компании, которые берут на себя этот финансовый и социальный груз, получают “зеленый свет” в кабинетах власти – и у любой из властей любимчики всегда будут. Например, Урбан-групп, которые доделывают за СУ-155 наверняка будет пользоваться какими-то привилегиями и возможностями по ускоренному согласованию проектов, и наверное, ничего плохого в этом нет- в конечном итоге, пострадавшие вкладчики получат решение возникшей проблемы за счет частного девелопера, а не из бюджетных денег.

Городские власти в Химках в меньшей степени озадачены проблемой маятниковой миграции жителей Химок на работу в Москву (да и вопрос это не только к области, но и к городу), именно поэтому многострадальный проект легкого метро до Планерной до сих пор не имеет четких сроков реализации, а инвестор наверняка будет еще несколько раз меняться. По факту, этот проект мог бы довольно быстро окупиться, имея в своем составе перехватывающую парковку на 10-15 тыс авто, тем более если он будет иметь возможность развития далее за пределы химкинской станции; но сейчас в этом направлении практически никто не думает, всем гораздо проще осваивать бюджеты на обновление и увеличение УДС, и как следствие – наплыв областных автомобилей в Москву будет сдерживаться только пробками и общим размером поверхности УДС. С другой стороны, усиливающаяся относительная транспортная изолированность Химок будет стимулировать не только увеличение трафика пригородных поездов РЖД, но и размещение большего количества рабочих мест в городе, что является давней мечтой властей о локализации рабочей силы – Химки уже среди областных городов занимают первое место по количеству рабочих мест, и тенденция будет усиливаться.