Перспективы строительства доходных домов

Эксперты компании Rusland SP комментируют перспективы строительства доходных домов изданию "Строительная газета".

НЕДОХОДНЫЕ ДОМА
Почему девелоперам невыгодно строить арендное жилье
В опрос строительства арендных домов в России был поднят на высшем уровне еще два года назад. Однако и сегодня количество реализованных проектов сравнительно невелико. Несмотря на
усилия государства по созданию необходимой нормативно-правовой базы и запуску пилотных программ, девелоперы вкладывать деньги в арендное жилье не спешат. Почему, а главное, на каких условиях возведение доходных домов станет выгодным для застройщиков, выяснял обозреватель "СГ"…
"Чтобы этот сегмент начал развиваться на рынке и стал востребован бизнесом, надо отменить все налоги по нему и компенсировать до 30% расходов на строительство, – предлагает генеральный директор MR Group Роман Тимохин. – Сегодня окупаемость арендного жилья для застройщиков составляет 15-20 лет, поэтому девелоперы не стремятся его строить. При строительстве с последующей продажей вложения возвращаются максимум через 4 года".
Нерентабельность возведения арендного жилья определяется и низкой доходностью. Возможные 8% годовых, декларируемые чиновниками, – это, по мнению инвесторов от недвижимости, слишком оптимистичная цифра. "Проводимые нами расчеты давали 3-5%, это если учесть расходы, связанные с ремонтом квартир выселившихся арендаторов, дебиторскую задолженность и меры по ее взысканию и выселению неплательщиков, наличие несданных квартир", – рассказывает директор по маркетингу Urban Group Леонард Блинов. Помимо инвестиционной составляющей, доходные дома требуют от девелопера также более значительных затрат на полноценное управление и эксплуатацию объекта, сопоставимых с расходами на ведение гостиничного бизнеса.
…Именно полный выкуп арендного жилья государством или частной управляющей компанией мог бы стать отличным стимулом для застройщиков, считает большинство экспертов "СГ".
Немаловажную роль, по словам вице-президента компании RED Development Ольги Кузнецовой, может сыграть и сам факт сотрудничества с государством. "Участие объекта в госпрограмме позволит застройщику получать все необходимые разрешения и согласования в кратчайшие сроки. Также денежный поток от сдачи жилья в аренду может стать одним из самых защищенных на рынке недвижимости", – говорит она.

Против аренды пока работает и наш менталитет:
подавляющее большинство россиян сегодня предпочитает иметь жилье в собственности, а не арендовать его. По данным партнера Rusland SP Андрея Бойкова, сейчас только около 5% населения арендуют жилье (в столицах данный показатель существенно выше). При том, что стоимость жилья в доходных домах незначительно выше среднерыночных показателей в частном секторе при совершенно ином качестве предоставляемых услуг. "Безусловно, развитие сегмента доходных домов повлияет на создание и цивилизованного рынка аренды, так как преимуществами подобных объектов являются, например, единое управление, легальное оформление взаимоотношений между арендатором и арендодателем", – считает эксперт…

Тем не менее, развитие института доходных домов как раз в низких ценовых сегментах может стать для бизнеса перспективным даже гораздо раньше. Так, все девелоперы, опрошенные "СГ", весьма положительно оценили недавнюю инициативу властей о выделении бюджетных средств для поддержки строительства арендного жилья. Чтобы заинтересовать застройщиков, государство готово рассмотреть возможность предоставления им первоначальных грантов, позволяющих частным компаниям сэкономить на дорогих кредитах. Озвучивший эту идею первый вице-премьер РФ Игорь Шувалов полагает, что в срочном порядке следует разработать специальные программы, в рамках которых все три уровня бюджета (муниципальный, региональный и федеральный) будут вместе соинвестировать строительство. Иначе удовлетворить потребности рынка в арендном жилье, по словам чиновника, попросту не удастся.
Один из первых в истории современной России доходных домов был построен в Москве в 2003 году по адресу: Большой Николоворобинский переулок, 10. Снять здесь жилье можно за 120 тыс. рублей в месяц, что не по карману основной массе квартиросъемщиков

Справочно: Сегодня право строить арендное жилье имеют как субъекты РФ, так и частные застройщики. Те из них, кто предлагает на аукционе меньшую цену будущего жилья, получают преференции в виде льгот на приобретение земельного участка, но с обязательством платить земельный налог. Предусмотрена и дополнительная поддержка, например, в виде обеспечения участков инфраструктурой. При этом по закону не менее половины квартир в арендных домах должны предоставляться по договорам социального найма, а остальные – по рыночной цене.

Строительная газета, Москва, 18 сентября 2015