ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА НОВОСТРОЕК САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

Рынок первичной жилой недвижимости Санкт-Петербурга на протяжении последних трех лет остается рынком покупателя – предложение превалирует над спросом, существует высокая конкуренция среди застройщиков, особенно в сегменте масс-маркет в проектах КОТ (комплексного освоения территории), преимущественно расположенных вдоль КАД и частично в черте города.

Общая площадь новых проектов, выведенных в продажу (вкл. новые очереди в уже реализующихся проектах) за четыре квартала 2017 года составила 2,9 млн кв. м (65 962 квартиры).

Основная доля общего предложения приходится на объекты комфорт-класса (55%), 23% занимают новостройки бизнес-класса и 17% представлены в эконом-классе. Доля элитных новостроек составляет 5%.

Большая часть проектов массового жилья сконцентрирована вдоль внешних и внутренних границ КАД. Жилье бизнес-класса строится в основном в Василеостровском и Петроградском районах, элит-класса – в Центральном и Петроградском районах города.

В структуре нового предложения на конец 2017 года преобладают квартиры, имеющие до двух комнат (81%). Доля трехкомнатных составляет 18%. 1% от общего предложения приходится на лоты с четырьмя и более комнатами.

В массовом сегменте большая доля предложения сформирована однокомнатными квартирами и студиями. В бизнес-классе большая доля приходится на однокомнатные и двухкомнатные лоты. В элит-классе преобладают двух и трех комнатные квартиры.

Большая часть предложения сформирована массовым сегментом со средней стоимостью 85-115 тыс. рублей за квадратный метр. Средняя стоимость квадратного метра в эконом классе по итогам года составила 79,7 тыс. рублей, комфорт-класса – 107,2 тыс. рублей, бизнес–класса – 168,2 тыс. рублей и элит-класса – 296,3 тыс. рублей.

График Средняя стоимость кв. м по классам жилья

Во втором полугодии 2017 года отмечено несущественное падение средней цены (средняя в целом по рынку), что может быть связано с выходом на рынок значительного количества площадей комфорт-класса во второстепенных локациях.

График Динамика средней стоимости кв. метра во втором полугодии 2017г.

В первой половине 2018 года ожидается увеличение предложения в связи с поправками в ФЗ-214, ужесточающими требования к девелоперам. К 1 июля 2018 года, когда поправки вступят в силу, застройщики постараются выпустить в продажу как можно проектов. Заметный рост предложения, вероятно, вызовет падение средних цен до 10%.

СПРОС        

Согласно данным Росреестра, по итогам 2017 количество заключенных ДДУ составило 35 689 (на 11,3% ниже результатов 2016 г, тогда было зарегистрировано 40 249 ДДУ).

Улучшение ипотечных условий способствовало росту ипотечных займов. В 2017 году количество ипотечных сделок выросло на 15,8%.

В 2017 году чаще всего приобретались квартиры в массовом жилье – совокупная доля сделок в эконом и комфорт-классе составила 89%. Объем продаж в бизнес-классе составил 10% от общего спроса. На жилье элит-класса пришёлся 1% от количества сделок.

Наибольшее количество сделок в сегментах эконом и комфорт приходится на КОТ Мурино, Шушары. Кудрово и Парголово. На проекты комплексного освоения территории приходится 65% от общего спроса.

Наибольшее количество сделок за 2017 год пришлось на однокомнатные квартиры – их доля в структуре спроса составила 40%. Наименьшим спросом пользовались многокомнатные квартиры.

Анализ рынка СП и Ленинградской области позволяет сделать следующие выводы: Общее предложение построенных квартир превышает продажи почти в 2 раза, что подтверждает мнение о том, что сегодня рынок жилой недвижимости — это рынок покупателя. Квартиры эконом-класса практически поглощаются текущим спросом, в то время как доля непроданных квартир комфорт-класса, оборачивающихся на рынке составила 52%, а бизнес-класса – 33%, что свидетельствует о лучшей динамике продаж сегмента эконом.
В СПб и области активно растет рынок ипотечного кредитования, что обуславливается смягчением кредитных условий. Средневзвешенная ставка выданных в декабре 2017 г. рублевых ипотечных кредив опустилась на 0,01 п.п. до 9,79%.