Кронштадт – остров с туманными перспективами

Партнер компании Rusland SP Андрей Бойков поделился мнением c "Деловым Петербургом" касательно перспектив развития г. Кронштадт. 

Несмотря на то что Кронштадт находится всего в 50 км от Петербурга, а на его территории неосвоенными остаются около 600 га свободных земель, инвесторы упорно обходят его стороной.

Эксперты считают, что развитие Кронштадта возможно только в случае, если власти полностью возьмут на себя строительство инфраструктуры и предоставят застройщикам ряд преференций.

По словам руководителя службы по работе с госорганами "СПб Реновация" Дмитрия Михалева, Кронштадтский район всегда был аутсайдером по объемам возведения жилья. Развернуть активное строительство мешали две основные причины – статус закрытого военного города, который до 1996 года имел Кронштадт, и плохая транспортная доступность. "До 1984 года в исторический город-порт, расположенный на острове Котлин, можно было добраться только на пароме", – вспоминает директор компании "Адвекс-Петроградский" Юлия Туголукова.

Отрезанность от "большой земли" делает Кронштадт неинтересным и для потенциальных покупателей – по данным корпорации "Адвекс.Недвижимос т ь " , спрос на кронштадтскую недвижимость составляет не более 1-2 % от общего спроса на жилье в городе, несмотря на то что стоимость жилья здесь значительно дешевле, чем в Петербурге и других пригородах. Так, по данным Rusland SP, средний уровень цен в новостройках составляет от 60 тыс. до 65 тыс. рублей за 1 м2. "Внешнего спроса крайне мало, опять же вследствие плохой транспортной доступности. В этом смысле очень показателен единственный реализованный за последние годы жилой проект – ЖК "Амазонка" группы "КВС". Проект сдан, и квартиры проданы. Но основной спрос сгенерировали именно местные жители, а также сотрудники близлежащих производственных предприятий", – рассказывает партнер Rusland SP Андрей Бойков.

Конкуренции не выдержать

Большую часть жилого фонда Кронштадта составляют объекты старого фонда. "В Кронштадте много ветхого жилья: в основном это дореволюционные дома и постройки 30-х годов ХХ века", – комментирует Дмитрий Михалев. Встречаются также здания сталинской постройки, есть хрущевские кварталы и кирпичная застройка последней четверти прошлого века. Стоимость квартир вторичного рынка находится в диапазоне от 58 тыс. до 85 тыс. рублей за 1 м2. "Цены на кронштадтскую вторичку по-прежнему ниже, чем в других районах города, несмотря на то что за последние 5-6 лет они заметно выросли – в среднем в 1,5 раза", – отмечает Юлия Туголукова.

К наиболее дорогим предложениям эксперты относят старый фонд после капитального ремонта, сталинки и 7-12-этажные кирпичные дома постройки 1980-х, расположенные в западной части города. К самым дешевым – квартиры в ветхих и аварийных домах и в морально устаревших хрущевских кварталах.

"В свое время девять кварталов аварийного и ветхого жилищного фонда Кронштадта были включены в программу развития застроенных территорий, разработанную правительством Санкт-Петербурга. Однако позднее эти территории были исключены городом из списка подлежащих реновации, так как попадали в зону регулирования застройки, и при разрешенной высотности строительство там не могло быть экономически оправданным", – объясняет Дмитрий Михалев.

Кроме того, застройщики прекрасно осознают, что в том случае, если они решатся выйти со своими проектами на кронштадтский рынок, им придется конкурировать с предложением на Парнасе, в Мурино, Кудрово и других окраинных районах с более удачной транспортной доступностью. "Именно из-за рисков медленной реализации большинство инвесторов пока не спешат ставить эту локацию в планы своего развития", – поясняет Андрей Бойков.

Нужны преференции

Перспективы дальнейшего развития кронштадтской недвижимости достаточно туманны. "Власти Петербурга неоднократно планировали выделить крупные суммы на развитие инфраструктуры Кронштадта, что в долгосрочной перспективе могло бы привлечь сюда девелоперов. Однако пока конкретных шагов не предпринято", – комментирует Дмитрий Михалев.

В отсутствие денег чиновники не перестают фонтанировать идеями.

Так, в начале года комитет по экономической политике и стратегическому планированию Санкт- Петербурга обнародовал планы по созданию 236 га намывных территорий в Невской губе Финского залива севернее острова Котлин, которые сделают возможным развитие КОТ и строительство 200 тыс. м2 жилья в этой локации. Проект уже согласовали с профильными комитетами Смольного и направили в Невско-Ладожское водное управление, чтобы получить разрешение на строительство.

Однако, учитывая печальный опыт застройщиков, реализующих проекты на искусственных территориях Васильевского острова и Сестрорецка, большинство инвесторов теперь с осторожностью относятся к идее строительства на таких территориях. "Все знают, что город отказался прокладывать коммуникации на Васильевском и несчастным девелоперам пришлось скидываться, чтобы их провести, – говорит эксперт. – В связи с этим, а также принимая во внимание проблемы с транспортной доступностью, особенностями спроса и отсутствием на сегодняшний момент полноценного рынка труда в Кронштадте, без гарантированных налоговых и других существенных льгот инвесторы сюда не пойдут".