Две столицы: проблемы и перспективы градостроительных согласований

Грядущий экономический кризис, первые признаки которого отчетливо читаются уже сегодня, ставит под угрозу стабильное функционирование строительного рынка. Относительно безопасными с точки зрения устойчивости спроса регионами по-прежнему будут Санкт-Петербург и Москва, где у девелоперов останется возможность реализовывать интересные проекты. Правда, придется учитывать особенности согласовательного процесса

Несколько лет назад начался процесс экспансии крупных инвестиционно-девелоперских компаний: московские застройщики начали активно осваивать петербургский рынок. В Санкт-Петербурге появились и начали успешно работать региональные отделения ГК «СУ-155», «Базовый элемент» «Главстрой-СПб», ГК «Интеко», ГК «Кортрос», ГК «МонАрх» и пр. Сейчас интерес со стороны новых иногородних игроков практически пропал.

Аналогичный процесс наблюдался и в столице. На сегодняшний день в московском регионе также представлены, но в меньшей степени, петербургские инвесторы. Один из самых крупных представителей «петербургского девелопмента» в Москве – группа «ЛСР». На столичном рынке присутствуют петербургская компания «Лидер Групп», которая имеет ряд площадок в Подмосковье и рассматривает варианты по наращиванию присутствия в регионе; ГК «Пионер», обладающая значительным портфелем проектов; компания YIT («ЮИТ-Московия»), реализующая несколько жилых комплексов; также крупный петербургский девелопер «ЛенСпецСму».

Выигрышной стратегия по выходу в другой регион может оказаться для петербургских застройщиков. Даже в самый жесткий кризис спрос на недвижимость в Москве будет оставаться стабильно высоким. Возможно, и для некоторых московских компаний, которые чувствуют себя уверено, приход на петербургский рынок может открыть новые перспективы. Однако, что для тех, что для других крупных девелоперов, которые ранее работали только в одном из столичных городов и планируют нарастить производственные мощности, необходимо учитывать при осваивании новых рынков изменившиеся условия и специфику каждого из регионов: отличия в процедурах, сроках и рисках согласования документации в двух столичных городах могут стать как ограничениями для развития, так и новыми точками роста.

Опыт Москвы

Утвержденный в 2010 году Генеральный план развития Москвы на сегодняшний день перестал быть актуальным в связи с существенным увеличением территории города, а также изменившейся градостроительной политикой столицы. Последняя предусматривает стабилизацию застройки в историческом центре города, создание новых центров деловой активности (в том числе и на периферии) и увеличение объемов строительства дорожно-транспортной инфраструктуры. В настоящее время Генеральный план пересматривается, проводятся работы по его корректировке. Новый документ должен будет определить развитие столицы до 2035 года. При этом город в лице НИиПИ Генплана Москвы активно ищет новые пути и источники для формирования новой градостроительной идеологии – например, в декабре завершился международный конкурс «Москва-река», целью которого было формирование нового урбанистического подхода к развитию рек Москвы и прилегающих территорий.

«Если говорить о текущем Генплане, то в результате длительного прохождения всех общественных слушаний он уже морально устаревает, – отмечает Денис Капралов, заместитель генерального директора концерна «КРОСТ». – Учитывая сегодняшние реалии, когда за полгода-год происходят колоссальные изменения, принятие Генерального плана на 10-15 лет, скорее, окажет отрицательное влияние на рынок, чем станет «положительным документом»».

Также в Москве пока не утверждены правила землепользования и застройки, поэтому работа по согласованию проектов ведется в «ручном режиме». На текущий момент определенные функции Генплана и ПЗЗ выполняет Градостроительно-земельная комиссия при Правительстве Москвы (ГЗК).

«Режим «ручных настроек» для девелопмента, постоянная смена ответственных лиц и правил игры – это та самая сложная для западных застройщиков бизнес-среда, из-за которой в Москве однозначно доминировали и будут доминировать именно российские компании, выстраивающие отношения скорее личного характера. И не секрет, что и при новой команде отдельные площадки в Москве получали ГПЗУ с существенным превышением средненормативной плотности застройки для центра города. Такие точечные примеры есть и в районе метро «Белорусская», и на Краснопресненской набережной», – комментируют осторожно участники московского рынка.

Денис Денисов, начальник инвестиционного управления ОАО «Москапстрой – ТН», отмечает, что после того, как будут приняты правила землепользования и застройки, ситуация по согласованию проектов планировки территории в городе заметно улучшится. Для всех игроков рынка будут установлены понятные правила игры».

Денис Капралов согласен с коллегой: «Сроки принятия правил землепользования и застройки неизвестны. Но, безусловно, вступление их в силу позволит значительно сократить и упростить процесс разработки и согласования документации. В настоящее время девелоперы опираются на неутвержденные документы градостроительного зонирования в г. Москве, но они не имеют юридической силы. В связи с этим большое количество времени занимают работы по определению и согласованию таких параметров как плотность застройки, транспортная схема, размещение объектов социальнойинфраструктуры, а также развитие придомовой территории и т.д.».

Стоит отметить, что на территории «старой Москвы» расположено большое число промышленных площадок. В ближайшие годы число проектов редевелопмента таких территорий возрастет, в связи с этим необходимо принятие понятной и прозрачной процедуры изменения функционального назначения этих земель под общественно-деловую и жилую застройку. Тем не менее, громкие заявки городом программ комплексного редевелопмента, как, например, в случае с проектом «Южный порт», из-за наличия неоднородной структуры собственности остаются планами только на бумаге – а начало их реализации на сегодняшний день предоставляется возможным не ранее 2017-2020х годов, если бы рынок сохранял положительную динамику. В сложившейся же ситуации перспектива редевелопмента таких площадок становятся совершенно туманной.

Опыт Петербурга

В Петербурге ситуация обстоит иначе. Генплан города вступил в силу на пять лет раньше, чем московский – в 2005 году. С тех пор появился целый ряд крупных строительных проектов городского масштаба. В планах городского правительства пересмотр документа назначен на 2018 год.. Пока все ограничивается внесением изменений, носящих как технический, так и локализованный характер, связанных с проектами намыва новых территорий, а также транспортными, социальными и иными отдельными инвестиционными проектами.

С учетом Генплана в 2009 г. были приняты Правила землепользования и застройки Санкт-Петербурга (ПЗЗ), которые также подвергались локальным трансформациям: в течении срока действия в документ вносились соответствующие корректировки. Одной из «болевых точек» региона для девелоперов является работа в зонах исторической застройки и большое количество связанных с этим согласований.

В рамках судебных разбирательств в 2011 г. действие ПЗЗ (в части градостроительных регламентов) было отменено для территории в границах зон охраны объектов культурного наследия Санкт-Петербурга. Учитывая, что это порядка 25% процентов от земель, находящихся в обороте, такое решение стало значительным ограничением по развитию. Однако в 2014 г. был принят новый закон «О границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга и режимах использования земель в границах указанных зон и о внесении изменений в Закон Санкт-Петербурга "О Генеральном плане Санкт-Петербурга и границах зон охраны объектов культурного наследия на территории Санкт-Петербурга"».

Михаил Виленский, эксперт ГК Rusland SP отмечает: «В новом Законе были утверждены режимы зон охраны и градостроительные регламенты для охранных зон. Это позволило ввести работы в границах этих территорий по установленным правилам. ПЗЗ и режимы действуют в совокупности, при этом режимы имеют большую значимость».

В настоящий период в Санкт-Петербурге происходит массовое внесение изменений в Генеральный план города. В связи с этим Александр Феофанов, заместитель генерального директора по развитию ГК «Пионер» направление «Санкт-Петербург», высказывает опасения относительно сроков утверждения ППТ на те территории, в отношении которых сейчас были рассмотрены и приняты заявки о внесение изменений в Генеральный план: «Ведь после того, как закон «О внесении изменений в Генеральный план СПб» будет принят, появится необходимость приводить ППЗ в соответствие с измененным Генеральным планом, а это весьма длительная процедура».

Внесение изменений в Генеральный план и ПЗЗ носят неупорядоченный характер и осуществляются путем долгосрочного сбора и анализа предложений, так в настоящий период все еще рассматриваются заявки, поданные несколько лет назад. Альбина Ямалетдинова, управляющий партнер Rusland SP Северо-Запад отмечает: «Положительное решение Комиссии получает лишь крайне незначительное число проектов. К примеру, последняя Комиссия по подготовке изменений в Генплан, только по одному из административных районов города согласовала всего лишь 12 % от всех поступивших квалифицированных предложений».

Примечательно, что заявка на внесение изменений в Генплан Санкт-Петербурга уже содержит в своей форме также указание желаемой зоны и в рамках ПЗЗ. Подготовка нового Генплана города планируется к 2018 году, и он будет действовать до 2038 года. У девелоперов достаточно времени, чтобы успеть пройти через «игольное ушко», если по каким-либо причинам они не участвовали в массовом внесении изменений в документ в текущем году. Корректировка Правил землепользования и застройки уже после того, как обновленный Генплан примут, будет зависеть, по сути, от того, какие цели и задачи, а также инструменты для их реализации будут заложены в документ.

В разработке также находится и другой важный закон – «О порядке подготовки документации по планировке территории в Санкт-Петербурге и внесении изменений в некоторые законы Санкт-Петербурга». Он должен внести корректировку в практику подготовки данного вида документации. Для Санкт-Петербурга проекты планировки обязательны на всей территории города, и, хотя случаи выпуска отдельных градостроительных паспортов земельного участка (ГПЗУ) без проектов планировки встречаются, для крупных игроков и проектов в первую очередь в жилом сегменте подобные схемы неприменимы.

В настоящее же время разработка и согласование проектов планировок территорий проводится в соответствии с заданием на проектирование и Положением о порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга по вопросам подготовки и согласования документации по планировке территории, утвержденное постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 16.05.2006 № 596.

«Для разработки проекта планировки территории необходимо подать в Комитет по градостроительству и архитектуре соответствующее заявление на имя Председателя комитета по градостроительству и архитектуре о согласовании начала разработки ППТ за счет средств инвестора, – рассказывает Владимир Заболотский, руководитель проекта «МонАрх–Девелопмент» направление «Санкт-Петербург». – Согласование разработанного проекта планировки проводится каждым органом исполнительной власти и иными заинтересованными организациями (например, аэропорт) в части их касающейся. Согласованный в установленном порядке проект планировки проходит общественные слушания, после чего соответствующим образом утверждается путем выпуска Постановления правительства Санкт-Петербурга».

В северной столице процедура согласования ППТ растягивается на более длительный срок, чем в Москве. В среднем в Петербурге этот процесс занимает от полутора лет и более.

Неизбежные трансформации рынка

Нынешняя нестабильная экономическая ситуация ставит под угрозу весь рынок в целом, не только строительный. Опыт предыдущих кризисов, которые случались в России в последние двадцать лет, показали: выживают те, кто чутко реагируют на меняющиеся условия, и имеют высокую устойчивость к рискам благодаря грамотной политике компании по части оптимизации собственных ресурсов и игре по правилам.

Локальный спрос Петербурга и Москвы – это все же наиболее прогнозируемые и крупные рынки сбыта, по сравнению с любым другим регионом России. Компаниям, которые хотят получить высокую рентабельность инвестиций, стоит присмотреться к рынку Москвы. Тем же застройщикам, для которых в приоритете четкие, прозрачные и понятные правила игры, пусть это и повлечет за собой чуть меньше прибыли, есть смысл обратить внимание на петербургский рынок. При этом нужно учитывать и региональные особенности: например, нельзя забывать, что в Санкт-Петербурге в режиме «ручного управления» достаточно сложно что-то решить. Есть несколько показательных историй на этот счет – достаточно вспомнить неудачи компании «ПИК» с проектом «Морской фасад», на котором проблемы с инженерными коммуникациями были решены только в этом году, через несколько лет после перепродажи этого участка, или недавняя ситуация с отказом в переводе в жилую зону территории Петербургского трамвайно-механического завода, которую некоторое время назад приобрела компания ООО «ВТЕ».

К сожалению, тенденции меняются. Процесс «обмена» девелоперами между столичными регионами в ближайшие несколько лет вряд ли будет столь же интенсивным, как в предыдущие годы. В непростой ситуации перед застройщиками встает выбор, какие меры принимать для того, чтобы пережить «смутное время» с минимальными потерями. Ряд компаний идет по традиционному пути: сокращает штаты, уменьшает количество проектов или даже приостанавливает деятельность на неопределенный срок. Однако же в перспективе для скорейшего восстановления экономики страны в целом более оправданной является другая стратегия – несмотря на снижение маржинальности бизнеса и уменьшение рентабельности, все же продолжать инвестиционную активность.

Эксперт Северо – Запад

http://www.expertnw.ru/news/2015-02-11/osobennosti-gradotroitelnogo-soglasovaniya-dvukh-stolits–problemy-i-perspektivy/