Центральная и Восточная Европа – пора инвестировать в отели?

Внимание инвесторов к гостиничной недвижимости в странах Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ), таких как Чехия, Венгрия, Румыния, Польша, Словакия, продолжает расти. В первой половине 2017 г. объем сделок в сегменте составил 700 млн евро (34 сделки), что на 11% больше, чем за аналогичный период 2016 г., когда была зафиксирована сумма сделок на 630 млн евро (20 сделок). Конечно, это очень далеко от объема сделок по покупке-продаже гостиниц в Западной Европе, составивших в первой половине 2017 г. почти 9 млрд евро (рост 6%). Тем не менее такая динамика является очевидным свидетельством растущего инвестиционного интереса.



Существует несколько объективных причин для объяснения этой тенденции.



Во-первых, это уверенный экономический рост в странах региона. По ключевым макроэкономическим параметрам они превосходят страны Западной Европы. Так, рост ВВП колеблется в диапазоне от 3,2% (Венгрия) до 5,9% (Румыния), рост потребительской активности от 3,6% (Болгария) до 8,8% (Румыния), промышленное производство – рост от 4,5% (Словакия) до 8,8% (Румыния). Прогноз ВВП по всем этим странам на ближайшие два года превышает 2%.



Во-вторых, растущий туристический поток во всех странах Центральной и Восточной Европы.



За последние 5 лет рост прилетов/размещений составил соответственно в Братиславе – 57%/63%, Будапеште – 37/35%, Бухаресте – 58%/50%, Варшаве – 36%/43% и Праге – 29%/18%. Более низкие проценты Праги не должны смущать – по количеству размещений (около 15 млн) Прага почти в два раза превосходит Будапешт, в три раза Варшаву, в пять раз Бухарест и более 10 раз Братиславу.

В-третьих, высокая доходность (yield) сделок.



Доходность инвестиционных сделок при покупке гостиниц в странах Западной Европы в зависимости от локации, успешности бизнеса и состояния отеля, как правило, находится в диапазоне 3-5%. Доходность от инвестиций в гостиницы в странах ЦВЕ в большинстве случаев, даже в достойных столичных локациях, может быть выше 5-6%.

 

В-четвертых – на протяжении последних лет гостиничная отрасль ЦВЕ показывает неуклонный рост основных показателей, характеризующих деятельность гостиниц. Так, за первые 6 месяцев 2017 г. по сравнению с аналогичным периодом 2016 г., средняя дневная ставка в странах ЦВЕ (ADR – average daily rate) выросла до 79,5 евро (75,5 евро в 2016 г.), выручка на комнату (RevPAR – revenue per available room) увеличилась до 55 евро (50 евро в 2016 г.), заполняемость/загрузка (OCC – occupancy rate) подтянулась до 69,2% (66,8% в 2016 г.). По заполняемости гостиниц с показателем 77% лидируют Прага и Варшава, 75% – у Будапешта. Эти столицы подтверждают свои ведущие позиции на рынке гостиничных услуг ЦВЕ.



Если рассматривать рост показателей по столицам стран ЦВЕ, то этот рост будет еще более показателен: в Братиславе RevPAR вырос на 21%, в Будапеште на 9%, в Бухаресте на 11%, в Варшаве и Праге на 6%.



В-пятых – значительный дефицит качественных гостиничных объектов для инвестирования в странах Западной Европы при избытке денежной ликвидности подталкивают инвесторов к расширению географии.



Помимо перечисленного, учитываются также политическая стабильность в странах ЦВЕ, размер и ликвидность рынка, баланс спроса и предложения гостиничных объектов (номерного фонда), доступность и качество транспортной инфраструктуры, безопасность, соблюдение условий прозрачности.



Среди стран ЦВЕ лидером в 2017 г. по инвестициям в гостиничную отрасль является Польша (более 50% всех инвестиций), далее следуют Чехия (около 25%) и Венгрия (около 15%). Польша вообще является фаворитом среди других стран ЦВЕ, поскольку с населением около 38 млн человек обладает 6-7 крупными урбанистическими агломерациями, представляющими интерес для инвесторов – Краков, Гданьск, Вроцлав, Познань, Катовице. В других странах ЦВЕ инвестиции идут преимущественно в столичные города – Прагу, Будапешт и т.д. Последние значимые сделки в Польше – это продажа в 2016 г. отеля Westin (361 номер) в Варшаве за 56 млн евро арабской Al Siraiya Group и продажа Sheraton Grand Hotel в Кракове (232 номера) за 70 млн евро английскому пенсионному фонду в 2017. В ноябре 2017 г. американский инвестиционный фонд Cerberus подписал договор на покупку отельного комплекса Radisson (763 номера) в Бухаресте за 169,2 млн евро.



Все больший интерес к странам ЦВЕ проявляют международные отельные операторы – Accor Hotels, Hilton, Marriott International, Rezidor Hotel Group, B&B, Louvre Hotel Groups, Best Western. В 2017 г. в Бухаресте открылась гостиница Hilton Garden Inn, а в 2018 г. планируется открытие Ibis Styles Hotel (Accor). Marriott International заявил о намерении запустить в 2020 г. в Будапеште 164 номерной отель под новым брендом W Hotels, а Hilton объявил об открытии в Будапеште в 2018 г. Hilton Garden Inn в дополнение к двум имеющимся. Наиболее активными международными операторами в Польше являются Accor Hotels (71 отель), Best Western (25), Louvre Hotels Group (17) и Hilton Hotels&Resorts (14). В настоящее время в Варшаве планируются к строительству или строятся отели с брендами Motel One, Raffles, Renaissance by Marriott, Puro, Holiday Inn, Four Points be Sheraton, Moxy и Residence Inn.



Юридические и налоговые аспекты при покупке недвижимости различаются в странах ЦВЕ.



Сделки по покупке актива (asset deal) сопровождаются выплатой налога на приобретение недвижимости (Real Estate Transfer Tax) в размере 4% в Чехии и Венгрии (при стоимости сделки выше 1 млрд форинтов, что составляет около 3,2 млн евро, взимается налог 2% на превышение этой суммы), а сделки, осуществляемые через продажу акций (share deal), освобождены от этого налога в Чехии. В Венгрии приобретение не менее 75% акций компании, владеющей недвижимостью, также является предметом налогообложения. В Польше вместо налога на приобретение недвижимости применяется 2% налог (civil transfer tax). Налог на приобретение недвижимости в виде актива или акций отсутствует в Румынии.



В разной степени готовности находится разработка местного законодательства об инвестиционных трастах недвижимости (Real Estate Investment Trusts), которые позволяют оптимизировать налогообложение при совершении сделок купли-продажи недвижимости. В Польше и Румынии это законодательство еще разрабатывается, в Чехии используются открытые фонды недвижимости, в Венгрии при существующем законе о REIT не создано ни одного фонда из-за обременительных условий по их регистрации.



Важной чертой взросления рынка коммерческой недвижимости в странах ЦВЕ является активное использование страхования рисков (Warranty&Indemnity Insurance) при заключении сделок по продаже недвижимости, что создает дополнительный комфорт как для продавца, так и покупателя недвижимости.



Проведя оценку инвестиционной привлекательности гостиничного сегмента, Colliers включила Прагу (10 место), Варшаву (14), Будапешт (15), Бухарест (20) в двадцатку наиболее привлекательных городов Европы. Первые пять мест с большим отрывом занимают стабильные и надежные Париж и Лондон и растущие звезды Барселона, Амстердам и Мадрид. В своем последнем обзоре Deloitte на первое место по инвестиционной привлекательности ставит Амстердам, далее Барселону и Дублин, замыкают пятерку Лондон и Мадрид.



Таким образом, при сохраняющейся приверженности к инвестициям в страны Западной Европы, очевиден рост интереса к странам ЦВЕ. Инвестиции в страны ЦВЕ являются растущим трендом и рассматриваются инвесторами как возможная альтернатива традиционным локациям.