АНАЛИЗ РЫНКА НОВЫХ ФОРМАТОВ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА

Коворкинг – это подход к организации труда людей с разной занятостью в общем пространстве или по-другому «коллективный офис». Слово образовано от английского coworking space – совместное рабочее пространство.

Отличительные черты коворкинга – возможность аренды рабочего места (а не помещения) и предоставление набора базовых дополнительных услуг – таких, как беспроводной доступ к интернету, возможность использования оргтехникой и шкафчиками для вещей, бесплатный чай, вода, кофе. Как правило, в стоимость аренды включена уборка, электричество и эксплуатация помещения.

Помимо рабочих зон, современные коворкинги могут включать в себя переговорные, помещения для проведения семинаров, оборудованные кухни, душевые, зоны отдыха и даже капсульные отели. Коворкинги – это не просто рабочее пространство, это стремление к формированию сообщества резидентов и внутренней культуры. Сами резиденты стали одним из конкурентных преимуществ коворкинга в сравнении с классическим офисом в бизнес-центре. Многие резиденты коворкингов находят клиентов или инвесторов что называется «за соседним столом». В коворкингах регулярно проводятся бесплатные мероприятия и мастер-классы, ориентированные на резидентов. В отдельных коворкингах появилась практика проведения тимбилдингов для резидентов с целью знакомства и создания совместных проектов.

Предшественниками коворкингов стали европейские компьютерные клубы, в которых программисты работали, обменивались опытом и навыками. Первый коворкинг в современном понимании этого слова появился в 2005 году в Сан-Франциско, США. Идея принадлежала программисту Брэду Ньюбергу, который учредил коворкинг как некоммерческое партнёрство и предложил потенциальным участникам рабочие места, бесплатный интернет, перерывы на медитацию, общие ланчи и совместные поездки на велосипедах в обмен на небольшие ежемесячные взносы. Первым российским коворкингом стала «Башня», открывшаяся в 2008 году в Екатеринбурге.

Интересной особенностью российского рынка коворкингов является то, что наиболее активное развитие происходило после кризисов 2008 и 2012 года соответственно. В результате изменившейся экономической ситуации увеличилось количество людей, работающих удаленно. Многие арендаторы были вынуждены оптимизировать свои расходы путем сокращения штата и отказа от аренды классических офисов в пользу коворкингов.

В 2012 году идея развития рабочих пространств получила поддержку в лице московского правительства, в частности городского департамента науки, промышленной политики и предпринимательства. В рамках городской программы «Москва: Коворкинг 2.0» было открыто коворкинг-пространство «Клуб Нагатино».

С 2014 года наблюдается устойчивая тенденция к развитию российского рынка коворкингов как в Москве, так и за ее пределами.

Текущее предложение на российском рынке коворкингов можно разделить на пять условных групп:

• Коворкинги премиум-класса. Доля премиальных коворкингов составляет порядка 17% от общего предложения. Они располагаются в бизнес-центрах класса А и В+, ориентированы на командировочных и представителей компаний с основными офисами в других городах, а также людей, которым для работы не требуется постоянный офис. Премиум-коворкинги по месторасположению тяготеют к историческому центру и сложившимся бизнес-кластерам. В этой группе коворкингов менее популярны open-space пространства. При этом здесь наиболее богатое предложение мини-кабинетов и оснащенных переговорных комнат.
• Качественные коворкинги. К качественным коворкингам можно отнести объекты на 50 и более рабочих мест, расположенные в деловом центре и отличающиеся хорошей транспортной доступностью, развитой инфраструктурой и широким пакетом услуг. В качестве резидентов такие коворкинги ориентируются на креативную молодежь, начинающих предпринимателей в сфере высоких технологий, небольшие и средние компании, желающие оптимизировать офисные затраты.
• Некачественные коворкинги. К этой группе относятся коворкинги нижнего ценового сегмента, на 10-50 рабочих мест, с плохой транспортной доступностью, неудачно спланированным пространством, некачественной отделкой и ограниченным набором услуг. Подобные коворкинги представлены в основном за пределами ЦАО, их основным преимуществом является невысокая стоимость аренды рабочего места и переговорных комнат. Ярким примером являются коворкинги сети «Офис у дома».
• Специализированные коворкинги, ориентированные на резидентов с определённой сферой деятельности. такие объекты, в зависимости от специализации, предлагают различное оборудование (токарные станки, швейные машинки и т.д.). На рынке специализированных коворкингов (17% от рынка коворкингов Москвы) наиболее широко представлены мастерские для столяров, слесарей и промышленных дизайнеров (28%), далее идут коворкинги для архитекторов и дизайнеров (20%), конференц-залы с функцией коворкинга (16%) и швейные коворкинги (12%). Также встречаются пространства для учителей, визажистов и адвокатов.
• Тайм-кафе и кофейни с элементами коворкинга. Наиболее гибкие тайм-кафе быстро отреагировали на возросшую популярность коворкингов и эволюционировали в след за изменениями рынка, добавив в свой арсенал элементы классических коворкингов. Таким образом, помимо фиксированной платы за день (в среднем 400-600 рублей), в некоторых тайм-кафе появились месячные абонементы и рудиментарные коворкинг-функции (оргтехника и переговорные). В целом цена за месячный абонемент в таких гибридных тайм-кафе находится на уровне некачественных коворкингов (6-8 тыс. рублей), при этом локация и оснащение могут быть практически на уровне качественного коворкинга.

Краткие характеристики коворкингов этих групп указаны в таблице ниже:

Таблица Краткие характеристики коворкингов различных групп по данным Rusland SP

В последнее время на рынок коворкингов Москвы вышло много новых игроков, но не все из них оказались успешными. Только за последние полгода в Москве закрылось 6 коворкингов. Основными причинами закрытия коворкинга является недостаточная заполняемость как следствие неудачного выбора локации, чрезмерной экономии на отделке и т.д. Закрываются прежде всего небольшие коворкинги (от 50 до 300 кв. м), в которых трудно обеспечить качественное зонирование и разместить все необходимые элементы инфраструктуры.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ КОВОРКИНГОВ Г. МОСКВЫ

Формат коворкингов в Москве обладает широким потенциалом, на июнь 2018 года насчитывается 144 объекта суммарной площадью около 78 000 кв. м (0,5% от качественного предложения на рынке московской офисной недвижимости), на которых размещено около 11 000 рабочих мест. Более половины рынка занимают сетевые операторы.

Среди них особняком стоит компания Regus, возникшая еще в 1989 году в Брюсселе. Изначально компания на гибких условиях предоставляла офисные площади для путешествующих предпринимателей. К 1999 году Regus открыл в московском бизнес-центре «Смоленский пассаж» свой первый российский офис. На данный момент сеть насчитывает более 3000 офисов в 120 странах мира. 18 офисных центров Regus находятся в России, 13 из них в Москве.

После финансового кризиса 2008 года, Regus отреагировал на возросшую популярность коворкингов и выделил часть своих площадей под коворкинговые пространства. При этом основным продуктом до сих пор остаются мини-офисы и развитая клубная программа, позволяющая клиенту посещать бизнес-гостиные в офисных центрах Regus по всему миру. По состоянию на июнь 2018 года на Regus приходится около половины всего предложения премиум-коворкингов Москвы.

С начала 2018 года в Москве открылось 8 новых коворкингов. При этом наиболее активно расширяются сетевые коворкинги. В феврале 2018 года открылся второй коворкинг сети Meeting Point – White Gardens в БЦ «Белые сады». Также в первом квартале открылись сетевые Corporate Innovations Hub от Deworkacy, SOK «Земляной вал» и Regus «Авион». Стоит отметить открытие еще двух объектов премиум-класса – коворкинга Sreda в Москва-Сити и «Таблица» у метро Менделеевская.

Динамику роста предложения за последние годы можно увидеть на графике ниже:

График Динамика московского рынка коворкингов по данным
Rusland SP

На долю сетевых коворкингов приходится 40% (57 коворкингов), небрендированные пространства составляют 60% от всего предложения коворкингов. Выборка составлена без учета коворкингов, относящихся к нижеуказанным сетям, но находящихся за пределами Москвы.

Таблица Сетевые коворкинги Москвы по данным Rusland SP

Предложение распределено по округам столицы неравномерно. Более половины текущего предложения (55%) сосредоточено в Центральном административном округе. На СВАО и ЮАО приходится еще около 20% коворкингов. Оставшиеся районы пользуются меньшей популярностью у владельцев коворкингов и занимают в сумме 25% от общего рынка.

По состоянию на июнь 2018 года на ЦАО Москвы приходится 80 коворкингов с суммарным количеством рабочих мест около 6100 единиц.

График Распределение коворкингов по округам Москвы по данным Rusland SP

Наибольшую долю в структуре предложения занимают качественные коворкинги (33%). 22% составляют небольшие небрендированные коворкинги. Коворкинги премиум-класса составляют 17% всего предложения. Для их резидентов важен престиж, близость к органам государственной власти и высококлассные дополнительные услуги. На долю специализированных коворкингов приходится 17% от общего предложения. Около 11% составляют тайм-кафе, которые являются достойной альтернативой некачественным коворкингам, предлагая базовые услуги в центральных локациях.

График Распределение коворкингов по категориям

Средняя площадь качественного коворкинга составляет 500 кв. м, при этом на одно рабочее место в среднем приходится около 6,3 кв. м. общей площади объекта (с учетом МОП). Некачественные коворкинги занимают в среднем 100 кв. м, и располагают 5,5 кв. м на рабочее место. Коворкинги премиум-класса занимают в среднем 1 500 кв. м, на одно рабочее место приходится 8 кв. м. Средний размер специализированного коворкинга составляет 150 кв. м, на 1 рабочее место отводится около 7,5 кв. м.

Преимущественно коворкинги располагаются в офисных центрах (48%). Наличие сложившейся инфраструктуры и, как правило, хорошая транспортная доступность бизнес-центров, позволяют повысить привлекательность для арендаторов-пользователей. Значительная часть коворкингов (17%) занимает помещения в жилых домах. Около 15% находится в крупных арт-кварталах, например, в арт-кластерах ART-Play, «Арма» или «Трехгорная мануфактура». Оставшиеся 20% приходятся на ТРК и административные здания, несколько предложений располагаются в ТЦ, например, специализированный коворкинг «Тут шьют».

График Структура коворкингов по размещению

Премиум-коворкинги, как правило, размещаются в бизнес-центрах класса А. Крупные независимые пространства зачастую расположены в уникальных исторических зданиях, например, Di Telegraph в знаменитом здании Центрального Телеграфа и Дом Жур в Центральном Доме Журналиста.

Качественные коворкинги преимущественно находятся в бизнес-центрах класса B и арт-кластерах на территориях бывших заводов. Основные сетевые проекты – «Regus», «Meeting Point», «Union Place» и «Ключ».

В последнее время в качественных классических коворкингах уделяют особое внимание расширению набора услуг и созданию богатой инфраструктуры, способной привлекать новых резидентов. Все больше качественных коворкингов наращивают конкурентные преимущества:

• Уникальное местоположение. Некоторые качественные коворкинги располагаются в знаковых зданиях и активно используют это при своем позиционировании. Ярким примером являются Дом Жур в Доме Журналиста, Deworkacy Известия в бывшей редакции газеты «Известия» и Di Telegraph в здании Центрального телеграфа. Значительная часть коворкингов занимает площади в арт-кластерах. Например, StartHub на дизайн-заводе Флакон и коворкинг Ключ на Трехгорной мануфактуре. Помимо этого, распространенной практикой является размещение коворкингов в составе высококачественных бизнес-центров, в том числе бизнес-центров класса А. Наиболее ярким примером такого подхода являются коворкинги международной сети «Regus».
• Особенности инфраструктуры. В качестве конкурентного преимущества могут выступать и особенности инфраструктуры конкретного объекта. Так, например, уникальным торговым предложением в Рабочей станции Plaza является капсульный отель, в oak24 – оборудованные классы для преподавателей-фрилансеров, в Mos-cowork и Коворкинг 14 – спортивный зал. Отличительной особенностью многих коворкингов премиум-сегмента является наличие душевых и бесплатной парковки для обладателей абонементов.
• Развитая клубная модель. Сетевые коворкинги предлагают развитые программы лояльности для своих резидентов. В Ключах, CEO Rooms и Regus при покупке нефиксированного места можно посещать любой из коворкингов на выбор. Коворкинги Delovar, Cowornikg и Freedom больше похожи на клубный офис и пространство для предпринимателей. В таких коворкингах новички могут получить совет и поддержку опытных предпринимателей, а опытные бизнесмены — найти деловые контакты. Здесь же можно получить юридические и бухгалтерские консультации, для членов клуба действуют скидки и спец-предложения, проводятся закрытые мероприятия.
• В Ключах, CEO Rooms и Regus при покупке нефиксированного места можно посещать любой из коворкингов на выбор. Коворкинги Delovar, Cowornikg и Freedom больше похожи на клубный офис и пространство для предпринимателей. В таких коворкингах новички могут получить совет и поддержку опытных предпринимателей, а опытные бизнесмены — найти деловые контакты. Здесь же можно получить юридические и бухгалтерские консультации, для членов клуба действуют скидки и спец-предложения, проводятся закрытые мероприятия.
• Поддержка бизнеса. Многие коворкинги (например, Business Point, oak24 и Rulex) выполняют функции бизнес-инкубатора для своих резидентов: регистрируют, предоставляют юридический адрес, берут на себя ведение бухгалтерии, решают юридические вопросы, разрабатывают сайт, настраивают его продвижение и занимаются привлечением клиентов. Также активно предлагается услуга виртуального офиса, при которой секретарь коворкинга принимает телефонные звонки и обрабатывает почту для резидента. Также предоставляется бизнес-адрес.

Во всех современных коворкингах предусмотрен базовый набор услуг, в который входят бесплатный высокоскоростной Wi-Fi, пользование оргтехникой, напитки и мини-кухня. Помимо этого, во всех типах коворкингов, за исключением тайм-кафе, есть довольно широкий список дополнительных услуг. Большинство проводят регулярные развлекательные и образовательные мероприятия для резидентов, оказывают IT поддержку. 30-40% коворкингов предлагают юридический адрес, услуги секретаря, юридическое и бухгалтерское сопровождение. В каждом четвертом коворкинге есть программа лояльности, а также услуга «гостевые часы», предусматривающая возможность бесплатного пользования услугами коворкинга гостем резидента. Набирает популярность услуга виртуального офиса (прием звонков и обработка корреспонденции) – ее, как и услуги курьера, предлагает около 20% коворкингов.

График Дополнительные услуги в коворкингах

Качественные коворкинги в большинстве своем предлагают резидентам абонементы на месяц/полгода/год со скидками до 15-20%. В отдельных коворкингах для обладателей абонементов пользование переговорными комнатами в определенные часы является бесплатным. Сетевые пространства добавляют к этому возможность посещать любой из коворкингов сети и удобные приложения для легкого бронирования и изменения набора услуг.

Российский рынок коворкингов в последние годы показывает рекордный рост, но все еще находится далеко позади европейского и американского по количеству рабочих мест, занимаемой площади и количеству коворкингов на млн жителей. К примеру, в Москве на 1 млн человек приходится лишь 12 коворкингов. В Лондоне и Париже – 147, а в Берлине 238 коворкинг-пространств соответственно. Таким образом, рынок Москвы еще далек от насыщения и в ближайшие годы ожидается появление на рынке новых для Москвы сетевых операторов и расширение уже существующих сетей.

Так, например, в сентябре 2018 года планируется открытие нового коворкинга сети Meeting Point в ТРК VEGAS Крокус Сити. Коворкинг размером 1500 кв. м станет уже третьим коворкинг-пространством в сети Meeting Point. Сеть коворкингов Workki планирует в будущем открыть еще 2 коворкинга в Москве – один на 1000 кв. м в районе Парка Культуры, место второго пока не называется. Сетевой проект CEO Rooms объявил об открытии в ближайшее время еще двух коворкингов – CEO Rooms FEDERATION в Москва-Сити и CEO Rooms Sky Skolkovo в ЖК «Sky Skolkovo».

СПРОС НА РЫНКЕ КОВОРКИНГОВ Г. МОСКВЫ

Бурное развитие формата коворкингов обусловлено, в том числе развитием культуры совместного потребления (так называемая sharing economy). Все больше людей, включая предпринимателей новой волны, отказываются от собственного автомобиля в пользу Uber и Yandex.Taxi, бронируют апартаменты напрямую у собственников через Airbnb, пользуются каршерингом и пробуют формат коливинга, при котором коворкинги выглядят как удачное продолжение этого тренда к более рациональному расходованию средств. Также одним из драйверов роста рынка коворкингов является желание компаний в условиях экономического кризиса оптимизировать свои затраты и передать часть функций на аутсорсинг. Совместная или по-другому shared-desk рассадка, характерная для коворкингов позволяет экономить офисное пространство и повышает эффективность работы за счет установления прочных горизонтальных связей между сотрудниками. Работники, выведенные за штат, и специалисты-фрилансеры также являются потенциальными клиентами коворкингов.

Резидентами коворкингов становятся небольшие стартапы и организации, бизнес которых имеет выраженную сезонность. Для таких компаний несомненным преимуществом коворкинга, по сравнению с классическим офисом, является его гибкость. В силу краткосрочного характера аренды, нет никакой сложности в том, чтобы нарастить или уменьшить количество рабочих мест или сменить мини-кабинет на более подходящий по размеру.

Москва является наиболее быстро растущим рынком коворкингов в России еще и в силу столичного статуса – частыми гостями качественных и в особенности премиум-коворкингов становятся иностранные специалисты, работающие в Москве, а также региональные топ-менеджеры, приезжающие в столицу для встреч и переговоров.

Каждому типу коворкингов присуща своя целевая аудитория. Таблица ниже содержит краткие характеристики каждой из целевых групп.

Таблица ЦА коворкингов различных категорий

Среднегодовая загрузка коворкингов составляет 60%. Максимальным спросом пользуются пространства премиум-класса, средняя загрузка в которых составляет 85%. Такие премиум-коворкинги, как «Москва-Сити», Cabinet Lounge и Deworkacy Известия, отличаются практически нулевой вакансией. В некоторых коворкингах заполнение периодически достигает 100% и в такие периоды новые арендаторы становятся в лист ожидания. Клиенты премиум-коворкингов при выборе коворкинга руководствуются местоположением коворкинг-пространства, подбирая максимально центральные локации, в непосредственной близости к зданиям органов государственной власти.

С 2014 года активными темпами развиваются сетевые коворкинги Ключ, Рабочая станция и Regus. В последние 2 года к ним добавились сетевые Meeting Point, SOK и Workki. На текущий момент в общем объеме спроса доля вышеперечисленных коворкингов составляет 41%.

По мнению экспертов Rusland SP, в ближайшие 3-4 года спрос на коворкинги может увеличиться на 30 000 кв. м при сохранении текущего уровня цен на услугу. Допускается небольшой рост стоимости услуг по наиболее премиальным локациям в связи с ростом популярности формата. Помимо вышеперечисленных факторов роста спроса, этому поспособствует рост числа людей, работающих удаленно, популярность технологических стартапов и появление все большего количества малых предприятий.

ВЫВОДЫ

Анализ рынка показал, что сегмент коворкингов в Москве достаточно развит. Предложение представлено различными категориями – от бюджетных коворкингов в спальных районах до премиальных бизнес-пространств в топовых локациях. Коворкинги охватывают огромную аудиторию от ремесленников до менеджеров крупных международных компаний.

Стоимость рабочего места в качественных и премиум коворкингах варьируется в пределах 900 – 3 500 руб. в сутки, цена месячного абонемента с незакрепленным рабочим местом составляет 10 000 – 32 000 руб. Абонемент с фиксированным рабочим местом стоит от 16 000 до 50 000 руб. в месяц. Стоимость мини-офиса на 3 человек варьируется от 77 000 до 220 000 руб. в месяц.

На данный момент на рынке коворкингов прослеживается две тенденции:

• Сетевые коворкинги. На рынке до сих пор открываются качественные небрендированные пространства, но наиболее активно развиваются сетевые коворкинги – практически каждый сетевой оператор имеет планы расширения на ближайшие 2 года. Сетевые коворкинги имеют единый административный центр, позволяющий снизить операционные затраты на персонал. Непосредственно в коворкинге обычно работает пара администраторов, остальные услуги оказываются по запросу.

По нашим прогнозам, доля сетевых коворкингов в ближайшие несколько лет будет расти и к 2020 году может составить 50% от всего предложения коворкингов на рынке Москвы.

• Мини-офисы. Премиум-коворкинги изначально делали ставку на мини-офисы для обеспечения комфортной работы и возможности приема гостей. Наиболее характерным примером являются объекты сети Meeting Point, где нет как такового open-space с рабочими местами – вместо него организована бизнес-гостиная, и бизнес-клуб Cabinet Lounge, в котором 70% всей площади приходится на мини-кабинеты.

Качественные коворкинги традиционно делают упор на нетворкинг, проводят развлекательные и обучающие мероприятия для резидентов и их гостей, предусматривают большие общественные пространства – террасы, дворики и лаунж-зоны. Тем не менее, в последнее время отмечается тенденция к увеличению количества мини-офисов и уменьшению площади общественных зон в наиболее успешных качественных коворкингах, что обуславливается в первую очередь высоким спросом на мини-кабинеты и их большей доходностью по сравнению с местами в open-space.

Популярность мини-офисов обусловлена большим количеством команд из 2-3 человек – это небольшие компании, региональные офисы и сотрудники крупных компаний, участвующие в конкретном проекте. Арендовать целый офис стоит не сильно дороже (20-25%), чем снять несколько фиксированных мест в open-space, при этом обеспечивается более высокий комфорт и не теряется нетворкинг составляющая, так как сотрудники в любом случае посещают лаунж-зону, open-space или оборудованную кухню. Также зачастую арендаторам мини-офисов при долгосрочной аренде предоставляется юридический адрес, что для многих стартапов является вопросом престижа.