АНАЛИЗ РЫНКА ИНВЕСТИЦИОННЫХ АПАРТАМЕНТОВ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

ОБЩИЕ ТЕНДЕНЦИИ РЫНКА

Формат апартаментов впервые получил свое развитие в Москве. Первые проекты апартаментов появились в центральной части города, реализовывались, преимущественно как элитное жилье с исключительной локацией в высоком ценовом сегменте. Пилотным проектом апартаментов стал ЖК «Доходный Дом» на Большом Николоворобинском переулке, построенный в 2004 году.

Апартаменты как инвестиционный продукт для реализации в розницу появились в Санкт-Петербурге в 2011 году. Первые объекты такого плана были почти одновременно открыты компанией «Пионер» в апарт-отеле «YE’S» на улице Хошимина и компанией Becar в проекте Vertical на Московском проспекте. Инвестиционный формат оказался более привлекательным для девелоперов ввиду более высоких темпов продаж и стоимости кв. метра по сравнению с апартаментами, позиционирующимися как жилье.

Стоит отметить, что формат инвестиционных апартаментов в Москве развит гораздо меньше, чем в Санкт-Петербурге. В Санкт-Петербурге около 51% приходится на объекты для инвестирования, в том время как в столице на инвестиционные апартаменты приходится 3%.

График Структура предложения на рынке апартаментов Санкт-Петербурга, кв. м

В настоящее время рынок инвестиционных апартаментов проходит следующий этап качественного преобразования. Девелоперы привлекают международных гостиничных операторов на управление проектами со множественностью собственников. Первый контракт уже заключен между застройщиком «Союз-строй Инвест» и гостиничным оператором Accor на предоставление бренда Novotel для одного из корпусов проекта Salut.

На рынке Санкт-Петербурга присутствуют комплексы апартаментов категории комфорт, бизнес и элит. В классе комфорт и бизнес предлагаются как инвестиционные, так и жилые апартаменты. Элитные комплексы ориентированы, прежде всего, на собственное проживание.

График Структура предложения апартаментов по классам и целям, кв. м

ПРЕДЛОЖЕНИЕ

На конец 1 квартала 2018 г. объем предложения на рынке инвестиционных апартаментов Санкт-Петербурга составил 4 664 шт. в 11 проектах. Общая площадь экспонируемых апартаментов составила 206 тысяч квадратных метров. Предложение сформировано проектами, находящимися на разной стадии реализации, в том числе сданным в эксплуатацию в 1 квартале 2018 апарт-отелем Docklands.Life.

Таблица Краткие характеристики проектов с инвестиционными апартаментами

При описании текущего предложения проекты были распределены по классам согласно их позиционированию на рынке. На текущий момент требования к объектам разных классов не регламентированы законом, поэтому девелопер самостоятельно определяет класс объекта, исходя из характеристик местоположения, бренда, планировочных решений, уровня отделки, состава сервисов и т.д.

В текущей структуре предложения преобладают проекты комфорт-класса, на их долю приходится 59% (2 919 апартаментов в 5 проектах), 41% занимают проекты бизнес-класса (2050 апартаментов в 6 проектах), комплексы элит-класса в структуре предложения инвестиционных апартаментов отсутствуют.

График Структура предложения по классам

Наибольшее количество апартаментов бизнес—класса предлагается в Василеостровском (3 проекта, 637 апартаментов) и Центральном (1 проект, 576 апартаментов) районах города. В структуре предложения комфорт-класса лидирующие позиции занимают Фрунзенский (1038 апартаментов) и Московский (709 апартаментов) районы за счет расположения в них крупнейших проектов Valo и Salut соответственно.

Рис. Местоположение объектов на карте города

С точки зрения квартирографии предложение сформировано следующим образом. В комфорт-классе представлены студии, однокомнатные и двухкомнатные юниты. Преобладание маленьких площадей определяется поведением покупателей данного класса, которые быстрее приобретают минимально возможные площади по минимальной цене.

В проектах бизнес-класса апартаменты с тремя и более комнатами предлагаются только в апарт-отеле Docklands.Life.

Таблица Квартирография текущего предложения

По объемно-планировочным решениям в комфорт-классе преобладают студии – на их долю приходится 74%, что превышает совокупную долю однокомнатных и двухкомнатных юнитов, занимающих 18,5% и 7,5% соответственно.

График Структура предложения по количеству комнат в комфорт-классе

В комплексах бизнес-класса также абсолютное большинство апартаментов представлено студиями, на их долю приходится 77%. На долю однокомнатных юнитов приходится 18%, на двухкомнатные апартаменты приходится 4%, апартаменты с тремя и более комнатами – 1%.

График Структура предложения по количеству комнат в бизнес-классе

Средняя площадь юнитов комфорт-класса составляет 26,3 кв. м для студий, 40,2 кв. м для однокомнатных апартаментов и 54,2 кв. м для двухкомнатных.

С учетом крошечных апартаментов, предлагаемых в «Vertical на Б. Сампсониевском», средняя студия в бизнес-классе составляет 25,9 кв. м, однокомнатный апартамент – 41,1 кв. м и двухкомнатный – в среднем 65,3 кв. м. Без учета этого проекта, средний размер студии составляет 27,3 кв. м., однокомнатного юнита – 43,8 кв. м.

В большинстве своем анализируемые проекты не располагают крупногабаритными апартаментами, исключением является проект бизнес-класса «Yes Социалистическая», предлагающий юниты свободной планировки до 120 кв. м.

Таблица Средняя площадь апартаментов

Абсолютное большинство комплексов предлагают апартаменты с полной отделкой (67% или 8 проектов), еще 17% предлагают апартаменты с отделкой white box. 16% реализуются с черновой отделкой — такие юниты не готовы к проведению косметического ремонта и требуют дополнительных строительных работ (выравнивания стен и потолков, разведения сетей и т.д.).

График Структура предложения по вариантам отделки

7 проектов предлагают полностью меблированные апартаменты, в комплексах Prime Residence и Next меблировку юнита можно заказать за дополнительную плату.

Большинство проектов предлагают потенциальным инвесторам программы с гарантированной доходностью от 8 до 10%. Инвестиционные программы без гарантированной доходности предлагают собственнику весь доход от сдачи апартамента за вычетом комиссии УК, коммунальных услуг и комиссий букинговых систем.

Таблица Краткое описание доходных программ в анализируемых комплексах апартаментов

Большинство представленных на рынке апартаментов реализуется в составе МФК, что предполагает развитую инфраструктуру. В состав комплекса помимо апартаментов часто входят офисные помещения, конференц-залы, фитнес-клубы и т.д. Объединение нескольких функций в одном проекте создает определенный уровень удобства и, предположительно, повышает спрос. Состав дополнительных функций в анализируемых объектах представлен в таблице ниже:

Таблица Элементы коммерческой инфраструктуры

СПРОС

За последние полгода, с октября 2017 по март 2018 в рассматриваемых апартаментах было реализовано 850 апартаментов. Среднемесячный темп продаж составил 17 апартаментов на один проект в комфорт-классе и 9 апартаментов на один проект в бизнес-классе. Наиболее успешным с точки зрения реализации являются проекты эконом-класса Valo и Salut, что обуславливается следующими факторами: доступные цены и большой объем апартаментов в продаже. Кроме этого, комплекс Valo расположен рядом с метро.

Наиболее успешный проект в категории «бизнес» – Yes Социалистическая, среднемесячный темп продаж составляет 29 апартаментов. Успех данного проекта обеспечивается высокой репутацией застройщика, интенсивной маркетинговой кампанией и удачным местоположением.

Подробная информация по количеству реализованных апартаментов с октября 2017 по март 2018 в каждом комплексе представлена в таблице ниже:

Таблица Продажи в анализируемых комплексах за последние полгода, шт.

Согласно существующим тенденциям на рынке жилой недвижимости и апартаментов, наиболее удачными месяцами с точки зрения продаж традиционно являются декабрь и март, наименее эффективно апартаменты реализуются в январе.

График Динамика продаж по месяцам, шт.

В структуре продаж по количеству комнат в проектах комфорт-класса большую долю заняли студии (64%), 31% пришлось на однокомнатные апартаменты, 5% – на двухкомнатные квартиры.

График Структура спроса по квартирографии в комфорт-классе

В бизнес-классе на долю студий пришлось 86% всего спроса, за последние два квартала был реализован 271 апартамент, доля однокомнатных лотов составила 10%, двухкомнатных – 2%.

График Структура спроса по квартирографии в бизнес-классе

Таблица Продажи апартаментов разной комнатности за 4кв 2017- 1кв 2018

ФИНАНСОВЫЕ УСЛОВИЯ

Средняя стоимость продажи квадратного метра инвестиционных апартаментов комфорт-класса на конец марта 2018 года составила 106 400 руб. По результатам 3кв. 2017 отмечено падение средней цены на 5%, обусловленное выходом в продажу демократичного проекта Wings на ул. Крыленко. По результатам 1 квартала 2018 года наблюдалась положительная динамика роста (+ 2,2%).

По состоянию на конец марта 2018 года средняя стоимость апартаментов бизнес-класса составила 150 655 руб./за кв. м. По результатам двух последних кварталов наблюдается отрицательная динамика роста цен на -1,6%, обусловленная, в том числе, выходом на рынок проекта Docklands Vasilievsky.

График Динамика средних цен на апартаменты, руб./кв. м

Таблица Динамика изменения цен, руб./кв. м