АНАЛИЗ РЫНКА АПАРТ-ОТЕЛЕЙ

Апарт – отель – промежуточное звено между традиционной гостиницей и квартирой в жилом доме. Апартамент отличается от стандартного номера наличием оборудованной кухонной зоны, гостиничные сервисы доступны и в расширенном (традиционном варианте), и в урезанном, то есть постояльцам предоставляется возможность «жить, как дома»: убирать, стирать, готовить самостоятельно или переложить заботы на управляющую компанию.

Концепция отеля длительного проживания, предлагающая номера квартирного типа при полном гостиничном сервисе была впервые реализована в США, когда американский предприниматель Джек ДеБойер (Jack DeBoer) открыл первый отель апартаментов Residence Inn. Продукт появился в ответ на потребности туристов, ориентированных на длительное пребывание, и поэтому не желающих останавливаться в отеле, предпочитая жить в домашней обстановке в обычных квартирах.

Основными драйверами роста популярности апарт-отелей стали урбанизация и рост мировой экономики, стимулирующий рост количества деловых и туристических поездок.

Наиболее мобильной группой являются миллениалы, легко меняющие работу и место жительства. Ввиду постоянной потребности в приобретении уникального опыта, представители поколения Y являются наиболее активными путешественниками. На текущий момент на миллениалов приходится около 35% деловых поездок. Ожидается, что к 2020 году это значение вырастет до 50%.

Поколение Y является тренд-сеттером на глобальном гостиничном рынке в целом и сегменте апарт-отелей в частности. Операторы адаптируют классические отели и запускают новые бренды, ориентированные на удовлетворение потребностей миллениалов, ценящих свободу самовыражения, новые впечатления, общение и особую атмосферу.

Апарт-отели – это формат гостиничной недвижимости, предлагающий наибольшую персонализацию пространства по сравнению со средствами размещения других типов. Зонирование и оснащение апартаментов предоставляют возможность заниматься привычными делами вдали от дома: готовить, принимать гостей, проживать с животными, уделять время любимым занятиям – от игры на музыкальных инструментах до занятий спортом.

Ввиду вышесказанного сегмент обладает большим потенциалом спроса среди путешествующих миллениалов, для удовлетворения которых операторы апарт-отелей создают уникальные проекты:

Ascott запускает коливинг-бренд Lyf, концепция которого предполагает наличие баров, общественных зон и тематических комнат с кинотеатрами, музыкальными студиями, библиотеками и т.д. В отелях предусмотрены как отдельные номера, так и блоки, включающие до 4 юнитов с общей кухней. Такой подход позволит создать располагающую к общению атмосферу и будет стимулировать взаимодействие внутри сообщества.

Оператор Frasers Hospitality одним из первых запустил бренд, ориентированный на миллениалов. Capri Frasers – это апарт-отели, созданные для представителей поколения Y, для которых цифровые технологии являются неотъемлемой частью жизни. Все службы отелей работают через приложения на планшетах: e-Check-in (электронная регистрация), e-Concierge (электронный консьерж). Управление апартаментами максимально автоматизировано – стиральная машина, чайник и прочая техника запускаются с планшета.

Один из крупнейших европейских операторов апарт-отелей SACO запустил бренд Locke, разработанный для представителей поколения Y. Концепция отелей подразумевает погружение в местную культуру и сообщество. Объекты сети отличаются стильным дизайном, функциональными апартаментами и просторными общественными пространствами, в которых проводятся регулярные вечеринки с участием модных диджеев. Во всех апартаментах есть подборки популярных книг, гимнастические мячи, коврики для йоги.

ТИПЫ АПАРТАМЕНТОВ, ПРИСУТСТВУЮЩИХ НА РЫНКЕ США И ЕВРОПЫ

За прошедшие годы такой вид размещения развился в отдельный сегмент гостиничной недвижимости и распространился по всему миру. В США апарт-отели различных категорий представлены повсеместно с наибольшей концентрацией в штатах Флорида, Нью-Йорк, Калифорния. Ключевыми рынками апарт-отелей в Европе являются Великобритания, Германия (Берлин, Мюнхен, Франкфурт) и Франция.

На текущий момент мировой рынок предлагает различные вариации апарт-отелей. Можно классифицировать их следующим образом:

Сегментация апарт-отелей по типам владения:

• Совместное владение объектом управляющей компании и частными лицами (кондо – отели);
• Апарт-отель, которым владеет один собственник.

Родоначальником концепции кондо-отелей являются США, где на текущий момент эта форма владения является невероятно популярной. Приобретение отдельного юнита предлагается в городских и курортных отелях, апарт-отелях, а также в комплексах сервисных апартаментов. В середине 2000х частные инвестиции в гостиничные объекты получили распространение в Европе, когда классические апарт-отели с одним собственником уже успели занять свою нишу.

Что касается российского рынка, первый комплекс апартаментов появился в Москве в 2004 году. Проект «Доходный Дом» на Большом Николоворобинском переулке позиционировался как элитный комплекс в качестве замены жилью. В 2011 году появились первые комплексы, в которых апартаменты реализовывались в розницу в качестве инвестиционного продукта.

Первый апарт-отель гостиничного типа (без реализации апартаментов в розницу) в Москве открылся в 2007 году. Тогда на рынок вышел международный оператор Mamaison Hotels & Residences с отелем Mamaison All-Suites Spa. В целом классические (без розничной продажи юнитов) апарт-отели занимают на российском рынке ничтожную долю предложения и представлены, за редким исключением, объектами международных операторов InterContinental, Accor и Mamaison.

Сегментация апарт-отелей по типам размещения:

• Апарт-отели, в которых весь номерной фонд представлен апартаментами. Например, Space Apart Hotel в Лондоне, B-aparthotels в Брюсселе, Derag Living hotels в крупнейших городах Германии;
• Комплекс, состоящий из здания традиционной гостиницы и отдельного здания апартаментов. Либо в одном здании представлены и традиционные гостиничные номера, и апартаменты с кухонной зоной. Ярким примером являются отели бренда Lyf, предлагающие как классические гостиничные номера, так и блоки с несколькими апартаментами и общей кухней.

Сегментация апарт-отелей по категориям:

• Элитные апарт-отели, к примеру, Ascott The Residence от Ascott, Marriott executive apartments и Residence Inn от Marriott;
• Апарт-отели среднего уровня, например, Novotel by Accor, Adagio by Accor;
• Бюджетные апарт-отели, например, Extended Stay America, TownePlace Suites, Smartments Living.

Характерной особенностью рынка является неочевидная для обывателя разница между брендами разного ценового уровня у одного оператора. Яркими примерами являются бренды оператора Ascott Somerset Serviced Residence 4* и Ascott The Residence 5*, а также Fraser Place 4* с Fraser Residence 4* у Frasers Hospitality. Многие операторы имеют в своем портфеле несколько брендов, которые мало чем отличаются друг от друга. Тем не менее, в зависимости от класса операторы все же предъявляют разные требования к качеству и спектру оказываемых услуг, инфраструктуре в составе комплекса, размеру апартаментов, а также месторасположению отеля.

Высококлассные отели чаще всего расположены в центральных локациях, имеют в составе собственную парковку, фитнес-центр, бар, ресторан, помещения для проведения конференций, бассейн. В то время как инфраструктура недорогих отелей может ограничиваться столовой и прачечной, а услуги – службой рецепции и уборкой номеров. Апарт-отели, ориентированные на миллениалов, уделяют большое внимание общественным пространствам: предусматривают общие рабочие и игровые зоны.

Размер номеров чаще всего напрямую зависит от категории отеля – площадь средней студии в элитном комплексе составляет 28 кв. м против 22 кв. м в отелях среднего ценового уровня и 18 кв. м в бюджетном апарт-отеле.

Сегментация апарт-отелей по сервису и сервисной инфраструктуре:

• Апарт-отели с типовым набором сервисной инфраструктуры;
• Апарт-отели «замена жилью» с ограниченным уровнем сервисов.

Апарт-отели с концепцией «замена жилью» предлагают частично или полностью меблированные апартаменты на длительный срок с лимитированным спектром услуг, часть из которых предоставляется силами субподрядных организаций.

Сетевые отельеры предлагают разный набор сервисов в зависимости от категории апартаментов и концепции бренда. Отели для миллениалов предлагают расширенный состав услуг и всегда включают в состав элементы развлекательной инфраструктуры и общественные пространства.

Состав типовых сервисов крупнейших брендов приведен в таблице ниже.

Таблица Типовые услуги в отелях крупнейших международных брендов

Сегментация апарт-отелей по сроку проживания:

• Апарт-отели, устанавливающие минимальный срок проживания;
• Апарт-отели без минимального срока проживания.

Оригинальная концепция апарт-отелей предполагает длительное проживание, однако в некоторых странах, например, в Великобритании апарт-отели, в связи с популярностью данного формата у транзитных постояльцев, функционируют как классические гостиницы (без установления минимального срока проживания). Некоторые операторы апарт-отелей Европы устанавливают минимальный срок проживания в течение 2-3 ночей; в США этот срок варьируется от 7 до 30 дней. Узкоспециализированные операторы, использующие классическую концепцию апарт-отелей, устанавливают более длительный минимальный срок проживания.

Бренды апарт-отелей, ориентированные на миллениалов, следуют гибкой политике и не устанавливают минимальные сроки проживания.

Рис. Позиционирование брендов, ориентированных на миллениалов по длительности проживания

Сегментация апарт-отелей по способу привлечения клиентов:

• Стандартная гостиничная система бронирования;
• Стандартная гостиничная система бронирования совмещена с отделами долгосрочной аренды;
• Только отделы аренды для привлечения долгосрочных клиентов.

В зависимости от типа размещения (краткосрочное, среднесрочное, долгосрочное) управляющие компании/гостиничные операторы выбирают различные способы привлечения клиентов. Стандартная гостиничная система бронирования, которая используется преимущественно для поиска краткосрочных и среднесрочных клиентов, подразумевает подключение к различным онлайн системам бронирования таким, как booking.com.

Основным каналом продаж для молодежных отелей являются букинговые онлайн-системы booking.com, Agoda.com и прочие. Крупнейшие операторы также разрабатывают собственные мобильные приложения для осуществления прямого бронирования.

График Структура отелей по доступности онлайн бронирования по данным Rusland SP

Сегментация апартаментов по принципу пользования номером:

• lease-back. Собственники покупают апартамент и передают его в УК. Во Франции, США и Канаде собственники апартаментов получают ряд серьезных преимуществ в виде налоговых льгот при покупке апартаментов;
• Владелец апартаментов может проживать в них тот срок, который посчитает необходимым. В некоторых случаях максимальный срок проживания оговорен в контракте. Например, в США владелец юнита зачастую имеет право занимать апартамент не более 90-120 дней в году.

Сегментация апарт-отелей по типу управляющей компании:

• Апарт-отели под управлением международных гостиничных брендов;
• Апарт-отели под управлением несетевой (чаще всего основанной девелопером объекта) компании.

75% апарт-отелей США представлены хорошо узнаваемыми брендами, в Европе таких отелей только 25%, а большинство имеет независимое управление (за исключением французского рынка – здесь, в отличие от других европейских стран, брендовые отели, управляемые сетевыми операторами представлены очень широко).

Сетевые апарт-отели имеют следующие отличия от независимых – все проекты бренда имеют стандартную концепцию и единые требования к минимальному объему номерного фонда, местоположению и спектру предоставляемых услуг. В то время как несетевые апарт-отели – это, как правило, гостиницы с небольшим номерным фондом, залогом успеха которых, помимо удачного расположения, являются нетрадиционное для сетевых отелей позиционирование, необычный дизайн, гибкая ценовая политика и расширенный комплекс услуг.

Таблица Сравнение базовых характеристик сетевых и независимых апарт-отелей

Многие операторы уже отреагировали на потребности миллениалов и включили в свою линейку апарт-отели, ориентированные на эту целевую группу.

Сегментация апарт-отелей по типу взаимодействия с проживающими в них арендаторами

• Оферта («открытый» гостиничный договор) для среднесрочного и краткосрочного проживания;
• Договор аренды. Долгосрочное проживание.

В мировой практике апарт-отели обычно используют традиционную схему бронирования, при которой от постояльца не требуется заключать официальный контракт, а степень ответственности гостя оговаривается базовыми правилами отеля.

АНАЛИЗ РЫНКА АПАРТ-ОТЕЛЕЙ Г. МОСКВЫ

В рамках разработки концепции рассматриваются только апарт-отели с одним собственником. К таким объектам относятся «MaMasion» в Москве, отель «Staybridge Suites» в г. Санкт – Петербурге и другие.

Сейчас в Москве насчитывается шесть апарт-отелей с одним собственником, предназначенных для краткосрочного и среднесрочного проживания под управлением профессиональной УК.

Mamaison All–Suites Spa Hotel Pokrovka – пятизвездочный апарт-отель международного оператора Mamaison Hotels & Residences, расположенный по адресу: ул. Покровка, д. 40 в Басманном районе ЦАО.

Номерной фонд гостиницы сформирован 84 апартаментами 7 категорий:

• Junior Suite Deluxe: 14 студий площадью 35-38 кв. м;
• Junior Suite: студии площадью 38-41 кв. м. В отеле насчитывается 16 апартаментов данной категории;
• One Bedroom Deluxe Suite: 44 апартамента с одной спальней от 48 до 51 кв. м;
• One Bedroom Exceptional Suite: 2 односпальных юнита площадью 78 и 81 кв. м. Ванные комнаты номеров данной категории оборудованы гидромассажными ваннами;
• Two Bedroom Executive Suite: 5 апартаментов с двумя спальнями площадью 88-99 кв. м, предназначенные для размещения до 6 человек;
• Presidential Suite: просторные двуспальные апартаменты. В отеле представлено два юнита данной категории, площадью 161 и 207 кв. м. Отличительной особенностью номеров является наличие собственной библиотеки, двух ванных комнат (одна из них с гидромассажной ванной) и просторной гостиной, подходящей для проведения переговоров.
• Chairman Suite: единственный номер в апарт-отеля площадью 213 кв. м., оснащенный собственным лифтом. Апартамент располагает двумя спальнями, двумя ванными комнатами и гостиной, поделенной на несколько зон. В гостиной есть рояль и авторская скульптура лошади в натуральную величину.

В каждом апартаменте предусмотрена кофемашина с комплектом кофе и чая, а также минеральная вода, входящие в стоимость и ежедневно пополняющиеся.

В составе апарт-отеля есть ресторан авторской кухни Meat&More, тренажерный зал, а также спа-центр, включающий бассейн, сауну, хаммам и т.д. В стоимость проживания включено неограниченное посещение спа-зоны.

С тарифной сеткой в зависимости от категории апартамента можно ознакомиться в таблице ниже:

Таблица Средняя стоимость размещения в апарт-отеле Mamaison

Adagio Moscow Kievskaya 4* международного оператора Accor. Расположен в районе Дорогомилово в западном административном округе Москвы в 300 м от Киевского железнодорожного вокзала и одноименной станции метро.

Апарт-отель находится в составе торгово-гостиничного комплекса Киевский, помимо этого располагающем еще двумя гостиницами того же оператора – бюджетным классическим отелем Ibis 3* и 4* Novotel. Номерной Adagio Moscow Kievskaya представлен 149 апартаментами трех категорий: студии, одно- и двуспальные апартаменты.

Кухонная зона всех юнитов укомплектована плитой, микроволновой печью и кофемашиной. При заезде гостям предлагается бесплатный набор с туалетно-косметическими принадлежностями. Гостиничный комплекс располагает крытым бассейном и фитнес-залом, которые принимают гостей, остановившихся в любом из трех отелей оператора Accor.

Adagio Moscow Paveletskaya 4* оператора Accor, расположенный по адресу ул. Бахрушина, д. 11 в районе Замоскворечье в ЦАО, в непосредственной близости от крупного ТПУ – расстояние до Павелецкого ж/д вокзала и станции метро составляет 600 м.

Adagio Moscow Paveletskaya 4* находится в составе гостиничного комплекса Combo Bakhrushina, в котором помимо апарт-отеля присутствуют классические отели оператора Accor Mercure 4* и Ibis 3*.

Апарт-отель предлагает 94 юнита от студий для двух человек до апартаментов с двумя спальнями, рассчитанных на размещение 4 человек. Инфраструктура комплекса представлена ресторанами и лобби-барами, подземной парковкой, тренажерным залом, и wellness-центром.

Оба отеля сети имеют идентичный состав дополнительных услуг:

• Бесплатные: регистрация заезда онлайн, Wi-Fi, кабельное телевидение, услуги носильщика;
• Платные: континентальный завтрак, проживание с домашними животными, паркинг, химчистка.

Размер студий в московских апарт-отелях Adagio составляет 24-26 кв. м, однокомнатных апартаментов – 36-38 кв. м, юнитов с двумя спальнями – 54-58 кв. м.

Средняя стоимость проживания в зависимости от сезона и типа номера отображена в таблице ниже:

Таблица Средняя стоимость размещения в апарт-отелях Adagio Kievskaya и Paveletskaya

Hills Apart–hotel Moscow: трехзвездочный апарт-отель российского оператора, расположенный по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1 в районе Раменки ЗАО Москвы.

Гостиница позиционируется как эко-отель: в отделке интерьеров использованы исключительно натуральные материалы, в операционной деятельности используются гипоаллергенные экологичные чистящие средства, бумажные пакеты и т.д.

Фонд отеля составляет 38 юнитов. Номера представлены несколькими категориями: 

• Single Standard Room площадью от 18 до 20 кв. м;
• Double Standard Room и Double Standard Twin площадью 20-30 кв. м с одной двуспальной или двумя односпальными кроватями;
• Triple Standard Room площадью 30-36 кв. м с тремя односпальными кроватями;
• Quadruple Standard Room – с четырьмя одноместными кроватями. Площадь юнита – 35 кв. м;
• Family Room – площадь от 40 кв. м. В апартаментах данной категории предусмотрены одна одноместная кровать и одна двухъярусная кровать;
• Deluxe Double с балконом – номер с одной двуспальной кроватью, площадью около 30 кв. м;
• Pushkin Suite – апартамент с двуспальной кроватью повышенной комфортности площадью 40 кв. м.

Инфраструктура отеля представлена кафе, парковкой и конференц-залом на 50 человек. Основными платными услугами являются завтрак и ужин, прачечная, услуги бизнес-центра.

Таблица Средняя стоимость размещения в апарт-отеле Hills

«Волга». Независимый апарт-отель категории 3*, расположенный на Большой Спасской улице, д. 4 в Красносельском районе ЦАО, в 550 м от станции метро «Сухаревская».

Отель располагает 155 апартаментами трех категорий:

• Апартаменты с одной спальней «Корпоратив» площадью 37 кв. м;
• «Бизнес» с двумя спальнями и кухней-гостиной площадью 52 кв. м;
• «Волга» площадью 93 кв. м, состоящая из трех спален и кухни-гостиной;

Постояльцам предоставляется завтрак и бизнес-ланч. За отдельную плату допускается проживание с домашними животными. Отель предоставляет следующие платные услуги: организация трансфера, заказ экскурсий, услуги прачечной.

Стоимость проживания в апартаментах разной категории в высокий и низкий сезоны указана в таблице ниже.

Таблица Средняя стоимость размещения в апарт-отеле Волга

Апарт-отель «Международная-2» 4*, расположенный по адресу: Краснопресненская наб., д. 12, в 1,5 км. от станции метро «Выставочная», располагает 29 звукоизолированными номерами четырех категорий: студии, 1-комнатные, 2-комнатные и двухуровневые апартаменты с двумя спальнями. Площадь студий составляет 32-34 кв. м, однокомнатных – 45, двухкомнатных – 68, двухуровневых – 83 кв. м.

В составе комплекса присутствует крытый бассейн, массажный кабинет, солярий и фитнесс-центр.

Таблица Средняя стоимость размещения в апарт-отеле Международная

Рис. Карта апарт-отелей Москвы

Помимо вышеуказанных объектов, апартаменты с оборудованной кухней в незначительном количестве присутствуют в отелях смешанного типа. Примерами таких гостиниц являются «Орехово», «Колос», «Ярославская» и другие.

Основную целевую аудиторию апарт-отелей составляют деловые и досуговые туристы, ориентированные на длительное пребывание.

Принимая во внимание ограниченное количество апарт-отелей на московском рынке, составляющих менее 1% от качественного предложения, очевидно, что часть спроса целевой аудитории удовлетворяется другими форматами временного размещения. Целевая аудитория апарт-отелей в качестве альтернативы может снимать стандартные гостиницы соответствующей категории или арендовать жилые помещения в том же районе.