В преддверии перемен

Законодательные подвижки, изменения конъюнктуры рынка и сдвиг покупательского спроса в сторону жилья высокой степени готовности изменят подходы к финансированию строительства.

Защита средств населения в банках и инвестиций граждан в строительство жилья – задачи государства, выполнение которых не только снимает социальную напряженность, но и способствует экономическому развитию страны. Однако ужесточение гарантийных механизмов в сфере жилого строительства оборачивается сложностями для участников рынка и в конечном итоге ведет к уходу с рынка ряда вполне добросовестных игроков, а также меняет картину финансирования строительства.

Дмитрий Лехмус, партнёр Rusland SP, отмечает, что сегодня проекты жилой недвижимости на 80-90% реализуются за счёт средств дольщиков.

Смещение предпочтений покупателей в сторону готового жилья или жилья в высокой стадии готовности вынуждает строителей так или иначе привлекать заемные средства, и эта тенденция будет усиливаться.

Кроме того, сегодня строительные компании опосредованно кредитуются, приобретая земельные участки в счет будущих квартир, а также договариваются об оплате будущими квартирами услуг подрядчиков. Но без банковского финансирования уже в близком будущем будет сложно обойтись.

«С вступлением в силу новых поправок в 214-ФЗ принципы финансирования и ответственности существенно ужесточатся. В частности, застройщикам можно будет привлекать только целевые кредиты и займы. Таким образом, структура заемного финансирования меняется, например, такой формат как кредиты на пополнение оборотных средств уйдет из отраслевой практики», – отмечает исполнительный директор компании Setl City Игорь Влащенко.

«Весь комплекс изменений, которые вступят в силу с новой редакцией закона, может полностью поменять рынок, – обобщает Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development. – К числу нововведений относится требование открытия специального счета, где застройщик обязан держать не менее 10% от стоимости строительства. Для компаний, которые на рынке не так давно, еще одно новшество может стать препятствием: теперь у компании должен быть подтвержденный опыт участия в строительстве многоквартирных домов в качестве застройщика, техзаказчика или генподрядчика не менее 3 лет и не менее 10 000 кв.м. введенных объектов».

«Получить проектное финансирование от банка на строительство жилого комплекса всегда было чрезвычайно сложно, а сейчас это почти невозможно, – сетует директор по развитию Компании Л1 Надежда Калашникова. – По новым требованиям градостроительного законодательства на один жилой комплекс нужно отдельное юрлицо. Банки же требуют не просто серьезный уставной капитал для застройщика, но и опыт успешного строительства, которого у новых юрлиц просто не может быть. Выплаты в компенсационный фонд серьезно усложнят задачу финансирования стройки. Страховщикам мы платили по факту покупки, сейчас же нужно процент от стоимости строительства сразу перечислить в компенсационный фонд. Это десятки, а то и сотни миллионов рублей. По факту имеем следующее: источники финансирования строительства стремительно сокращаются, а обязательства и ограничения, накладываемые на застройщика, растут». 65% девелоперов переносили сроки хотя бы в одном объекте. И сейчас в силу ужесточения законодательства дольщики начинают массированно забрасывать застройщиков исками о компенсации за просрочку, что тоже не лучшим образом сказывается на финансовом состоянии компаний.

Александр Кириятских, руководитель проектов развития территорий и девелопмента Becar Asset Management Group, говорит, что стоимость банковского финансирования сейчас очень сильно различается в зависимости от застройщика и от проекта: «Если это крупный застройщик, он может себе позволить крупное кредитование от 10-11% годовых, может быть даже и меньше. Для банковского финансирования необходима залоговая масса – это либо уставной капитал, либо опыт, либо земельный участок и иные активы. Банки любят все и сразу, к тому же любой объект принимается с коэффициентом 0,8. То есть 20% от стоимости актива принимается в залог обеспечения, это достаточно жесткие условия по сравнению с серединой 2000-х».

По словам Руслана Еременко, руководителя департамента региональной сети – старшего вице-президента банка ВТБ, при финансировании строительства необходимо собственное участие инициатора проекта в размере не менее 30%.

Однако просто получить кредит мало. В ходе реализации проекта строительная смета корректируется чуть ли не в разы. «Цикл строительства одного объекта занимает от 3,5 до 7,5 лет. За это время может поменяться все что угодно: рубль упадет и запланированная закупка импортного оборудования поднимет стоимость сметы, могут поменяться правила землепользования и застройки, которые сократят нам два этажа в проекте и изменится доходная модель.

Мы работаем на очень странном рынке – строительство считается достаточно консервативной отраслью, с солидными деньгами практически во всем мире. В России же получается наоборот, что в связи с изменениями законодательства, макроэкономических и рыночных условий, проект на старте совсем не похож на итоговый проект. И это практика, встречающаяся в 50% случаев», – говорит Александр Кириятских.

Михаил Голубев, девелопер и инвестор проекта «Прибрежный квартал», оценивает рентабельность строительства в России у подрядчиков – 2-3%, у девелоперов – порядка 10%. Андрей Бойков, партнёр Rusland SP, более оптимистичен в оценках: в среднем маржинальность жилищных проектов, по его мнению, составляет 10-20%, коммерческой недвижимости – не меньше 20%. Но и эта картина в скором времени может поменяться ввиду возможной необходимости более активного привлечения банковского финансирования в частности в жилое строительство и соответственно необходимости обслуживания долга (уплаты процентов).

Дмитрий Коновалов, ссылаясь на оценки аналитиков, говорит, что доля ушедших с рынка строительных компаний может составить в ближайшие один-два года от 40 до 60%. Среди них те, кто, не обладая достаточным запасом прочности, не смогут адаптироваться к новым условиям, связанным с поправками в 214-ФЗ.

Подробнее: http://spb.rbcplus.ru/news/598dbd687a8aa9425e3c5f94